Alojamiento de estudiantes
Rentabilidad (yield)
La rentabilidad o yield de un inmueble es la relación entre la renta anual que produce y lo que vale. Sirve para comparar edificios entre sí y con otras inversiones, y para valorar una compra: cuanto más seguro parece el ingreso, menor es la rentabilidad que el comprador acepta.
También se le llamayield · rentabilidad inicial · cap rate · tasa de capitalización
Cómo se lee
La cuenta es sencilla: la renta de un año dividida entre el valor del edificio. Lo que cambia de una conversación a otra es qué renta y qué valor se ponen en ella, y por eso, antes de comparar dos rentabilidades, hay que preguntar de cuál se habla. En el Reino Unido el sector la llama yield, sin más, y en España la palabra se ha quedado en inglés en cualquier operación con fondos.
| Término | Qué se pone en la cuenta |
|---|---|
| Bruta | Toda la renta, antes de gastos |
| Neta | La renta que queda después de los gastos que paga el propietario |
| Inicial | La renta que se cobra hoy |
| De reversión | La renta que se cobraría si pasara a su valor estimado de mercado |
| Cap rate | Otro nombre de la relación, casi siempre con la renta neta de explotación y el valor actual |
En una residencia, la renta neta depende de dos cosas que sí ve el equipo del edificio: cuántas camas se llenan, que es la tasa de ocupación, y cuánto cuesta tenerlas en marcha. Dos residencias con la misma renta bruta pueden quedar muy lejos en la neta: la que tiene pensión completa y recepción toda la noche gasta mucho más en funcionar que un edificio de estudios sin servicios. Y una rentabilidad alta no es por sí sola una buena noticia: suele querer decir que el mercado ve más riesgo en ese ingreso, por la ubicación, por contratos más cortos o por una ocupación sin probar. Es la cifra con la que trabaja el gestor de activos.
Fuentes
Términos relacionados
- Gestor de activosEl gestor de activos (asset manager) administra un edificio o una cartera inmobiliaria por cuenta del inversor: fija el plan de negocio, aprueba presupuestos e inversiones, supervisa al operador y propone cuándo reformar, refinanciar o vender. Mira la residencia como una inversión, no como una casa.
- Forward fundingEl forward funding es una forma de financiar una promoción en la que el inversor que se va a quedar el edificio paga la obra a medida que avanza, en lugar de comprarlo terminado. El promotor construye sin buscar un préstamo, y el inversor asume parte del riesgo de obra a cambio de entrar antes.
- Tasa de ocupaciónLa tasa de ocupación es la parte de las camas de una residencia que están ocupadas o comprometidas en un momento dado o a lo largo de un periodo. Es el primer dato que se mira de un edificio de estudiantes, porque de ella dependen los ingresos y casi todo lo que se calcula después.