Con norma propia
Normativa de coliving en Illes Balears: el alojamiento con espacios comunes complementarios (2026)
Sí. La Llei 3/2024, de medidas urgentes en materia de vivienda, añadió a la Llei 5/2018 de l'habitatge el alojamiento con espacios comunes complementarios: una modalidad residencial, pública o privada, para resolver de forma transitoria la necesidad de vivienda a cambio de una renta o canon. Va en parcelas residenciales, salvo las unifamiliares, es una única finca registral, no admite propiedad horizontal y lleva una sola cédula para todo el edificio. Cada alojamiento tiene 24 m² más un baño de 2 m².
La guía general de normativa de coliving en España →
La respuesta corta
Illes Balears tiene figura propia, con el mismo nombre que la de Cataluña —el allotjament amb espais comuns complementaris— y reglas más cerradas sobre la propiedad. La creó el Decret llei 6/2023, de 2 d'octubre; la Llei 3/2024 lo derogó y, con su disposición adicional 4.ª, llevó la figura a la Llei 5/2018 de l'habitatge, en vigor desde el día siguiente a su publicación (disposición final cuarta). La exposición de motivos de la Llei 3/2024 lo relaciona con lo que se conoce como «coallotjament» (coliving); el articulado no usa esa palabra.
En corto: es modalidad residencial y transitoria; va en parcelas con usos residenciales permitidos, salvo el residencial unifamiliar; se configura como una única unidad registral; no está sometida a propiedad horizontal; y la cédula de habitabilidad es única para todo el edificio.
Qué dice la norma
Allotjament amb espais comuns complementaris: modalitat residencial, pública o privada, destinada a resoldre de forma transitòria, mitjançant el pagament d'una renda o cànon, la necessitat d'habitatge de persones o unitats de convivència […]. Aquests allotjaments es poden implantar a parcel·les amb usos residencials permesos pel planejament o per una disposició normativa que així ho determini, llevat del residencial unifamiliar; s'han de configurar com a una única unitat registral i es poden destinar a la totalitat d'un immoble o part d'aquest.
Tres rasgos salen de ahí. Es modalidad residencial, pública o privada. Responde a una necesidad de vivienda transitoria, con pago de renta o canon. Y puede ocupar un edificio entero o una parte, pero siempre como una sola finca registral. La definición añade que el espacio privativo se complementa con espacios comunes «proporcionals» donde se hacen actividades comunitarias que favorecen la cohabitación.
La disposición transitoria 7.ª, publicada en el BOIB n.º 61, de 9 de mayo de 2024, pone las condiciones mientras no haya reglamento. Los alojamientos entran en la categoría de edificios de uso residencial del art. 3 del Decret 145/1997 de habitabilidad, y cada unidad residencial cuenta como una vivienda a efectos de densidad (DT 7.ª.4).
Las condiciones
| Condición | Qué exige | Dónde |
|---|---|---|
| Parcela | Con usos residenciales permitidos, salvo residencial unifamiliar | Art. 4.v |
| Registro | Una única unidad registral, para todo el inmueble o una parte | Art. 4.v |
| Propiedad horizontal | No se someten a ella | DT 7.ª.1 |
| Cédula de habitabilidad | Única para todo el edificio; si se acoge a protección oficial, la sustituye la calificación de alojamiento protegido en primera transmisión | DT 7.ª.1 |
| Espacio privativo | Dependencia de uso total (TU) de 24 m² para estar, cocinar, comer y dormir, y baño de 2 m², con independencia visual | DT 7.ª.2.c |
| Espacios comunes | Al menos 5 m² útiles por alojamiento, cerrados, cubiertos e integrados en el edificio; se reparten sin contar los espacios de circulación | DT 7.ª.2.c y 2.e |
| Lavandería | No obligatoria dentro de la unidad si hay espacios comunes con itinerario accesible en el edificio | DT 7.ª.2.d |
| Densidad | Cada unidad residencial computa como una vivienda | DT 7.ª.4 |
Fuente: Llei 3/2024, disposición adicional 4.ª, BOIB n.º 61, de 9 de mayo de 2024.
Cada unidad tiene que disponer, además, del espacio privativo mínimo para preparar, almacenar y conservar alimentos que prevé el Decret 145/1997 (DT 7.ª.2.d), y el resto de condiciones de medición, higiene e instalaciones de su anexo I (DT 7.ª.2.g).
Lo que la norma no dice
Ojo con esto
«Transitòria» no lleva plazo: la ley no dice cuánto puede durar la estancia. Tampoco exige un operador ni un gestor, ni habla de precio salvo cuando el alojamiento es protegido (DT 7.ª.3). Y, aunque la exposición de motivos hable de «coallotjament», el articulado no usa la palabra «coliving». Las superficies son transitorias: rigen hasta que se dicte el reglamento de habitabilidad.
Lo que no cambia
El contrato con el residente y las obligaciones de la operación no dependen de la comunidad y están en la guía general de normativa de coliving. Para elegir entre arrendamiento de vivienda y uso distinto, LAU: vivienda o uso distinto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir un coliving en un piso de un edificio de viviendas en Baleares?
La norma no lo resuelve de forma expresa. El artículo 4.v permite destinar esta figura a la totalidad de un inmueble o a una parte, pero exige una única unidad registral, y la disposición transitoria 7.ª dice que estos alojamientos no estarán sometidos al régimen de propiedad horizontal. Cómo encaja un piso dentro de un edificio ya dividido es algo que hay que consultar antes del proyecto.
¿Hace falta cédula de habitabilidad?
Sí, pero una sola. La disposición transitoria 7.ª.1 de la Llei 5/2018 dice que la cédula de habitabilidad será única para todo el edificio. Si los alojamientos se acogen al régimen de protección oficial, en la primera transmisión la sustituye la calificación de alojamiento protegido.
¿Se puede dividir en propiedad horizontal?
No. La disposición transitoria 7.ª.1 dice que estos alojamientos no estarán sometidos al régimen de propiedad horizontal, y el artículo 4.v exige que se configuren como una única unidad registral. Es más estricto que en Cataluña, donde la prohibición afecta al edificio que ocupan entero y, si es solo una parte, esa parte va como un único elemento privativo.
¿Qué superficie necesita cada alojamiento?
Mientras no haya reglamento, la disposición transitoria 7.ª.2.c pide una dependencia de uso total de 24 metros cuadrados para estar, cocinar, comer y dormir, más un baño de 2 metros cuadrados con independencia visual, y espacios comunes de al menos 5 metros cuadrados útiles por alojamiento, cerrados, cubiertos e integrados en el edificio.
¿Cuánto tiempo puede vivir allí un residente?
La ley no lo fija. El artículo 4.v habla de resolver de forma transitoria la necesidad de vivienda mediante el pago de una renta o canon, pero no da un plazo mínimo ni máximo. La duración la marca el contrato, y el contrato sigue la Ley de Arrendamientos Urbanos según para qué vive allí la persona.
Otros territorios
- MadridCon norma propia desde noviembre de 2023: la «residencia compartida» de las Normas Urbanísticas del Plan General, de uso residencial y solo en edificio exclusivo.
- CataluñaCon norma propia desde diciembre de 2020: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 18/2007, con cédula de habitabilidad y sin división horizontal del edificio.
- Comunitat ValencianaCon norma parcial: la Ley 3/2023 regula solo la vivienda colaborativa sin ánimo de lucro; el coliving de operador no tiene figura propia y València lo tramita en su Plan General.
- GaliciaCon norma propia desde el 1 de enero de 2026: el alojamiento compartido de la Ley 8/2012, de promotor público o privado y con 30 m² útiles por unidad.
- AndalucíaCon norma parcial: la Ley 5/2025 define el coliving (art. 4.j) desde el 24 de enero de 2026, pero la superficie mínima depende de un reglamento sin dictar.
- País VascoCon norma parcial: el Decreto 80/2022 solo fija la habitabilidad de la vivienda colaborativa; el uso, la licencia y el contrato no tienen regla propia.
- CanariasCon norma propia desde febrero de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Ley 2/2003 y las superficies del Decreto ley 1/2024, con el reglamento pendiente.