Con norma propia
Normativa de coliving en Madrid: la «residencia compartida» del Plan General (2026)
Sí, Madrid tiene norma propia. La modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997, publicada en el BOCM el 27 de noviembre de 2023, creó la «residencia compartida»: personas sin vínculo entre sí, cada una con su unidad de dormitorio y baño, que comparten los espacios de estancia, trabajo y ocio. Es uso residencial, no hospedaje, y solo cabe en edificio exclusivo. Aquí están los artículos, las cifras y lo que la norma deja fuera.
La guía general de normativa de coliving en España →
La respuesta corta
Madrid es, con Cataluña, Illes Balears, Canarias y Galicia, uno de los territorios con figura propia para lo que el mercado llama coliving. La norma no usa esa palabra: habla de residencia compartida, y no está en una ley autonómica de vivienda sino en las Normas Urbanísticas del Plan General de la ciudad. Rige, por tanto, en el término municipal de Madrid; cada uno de los demás municipios de la Comunidad tiene su propio planeamiento, y esta página no lo cubre.
Lo esencial cabe en tres líneas: es uso residencial, no hospedaje; cada unidad privada tiene al menos 15 m² con dormitorio y baño; y solo puede implantarse en edificio exclusivo (art. 7.3.11.5). Un piso suelto dentro de un edificio de viviendas no entra en esta figura.
Qué dice la norma
La modificación se aprobó por Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 8 de noviembre de 2023 (BOCM n.º 271) y su texto íntegro se publicó en el BOCM n.º 282, de 27 de noviembre de 2023. Dentro del uso residencial —el que sirve «para proporcionar alojamiento permanente a las personas» (art. 7.3.1.1)— define la clase residencia, destinada al alojamiento estable de personas que no forman un núcleo con los comportamientos habituales de una familia, y la divide en dos categorías.
- Residencia comunitaria (art. 7.3.1.2.b.i): colectivos con vínculos religiosos, sociales o similares. Ahí caben las residencias de estudiantes y las religiosas; pero los colegios mayores y las residencias con vinculación directa con un centro universitario son equipamiento educativo, no uso residencial (art. 7.10.3).
- Residencia compartida (art. 7.3.1.2.b.ii): personas sin ese vínculo, con unidad privada y espacios comunes. Es la figura del coliving.
Residencia compartida: Aquella destinada al alojamiento estable de personas a las que no necesariamente les unan vínculos de carácter religioso, social o similar, las cuales disponen de unidades de alojamiento privativas y comparten los espacios de estancia, trabajo y ocio.
La misma modificación crea, dentro de la clase vivienda, la vivienda colectiva tipo 2 (art. 7.3.1.2.a.i): viviendas que completan su programa con un espacio privativo y otro comunitario de estancia y ocio. Es el encaje del cohousing, y no es la residencia compartida: allí cada unidad sigue siendo una vivienda.
Las condiciones
| Condición | Qué exige | Artículo |
|---|---|---|
| Unidad privativa | Dormitorio y baño, con 15 m² como mínimo y nunca menos de 10 m² por persona | 7.3.11.3 |
| Espacios comunes | Al menos estancia comedor, cocina y zona de lavado y secado de ropa: 25 m² para una unidad y 5 m² más por cada unidad adicional | 7.3.11.3 |
| Exterior y altura | El conjunto cumple las condiciones de vivienda exterior y de altura libre de piso de las viviendas | 7.3.3 y 7.3.5, por remisión del 7.3.11.3 |
| Planta | Ninguna unidad en planta inferior a la baja ni con el piso por debajo del terreno | 7.3.11.4 |
| Edificio | Solo en edificio exclusivo | 7.3.11.5 |
| Seguridad | Documentos básicos de seguridad en caso de incendio y de utilización y accesibilidad del Código Técnico de la Edificación | 7.3.11.6 |
Fuente: BOCM n.º 282, de 27 de noviembre de 2023.
La cuenta de los comunes, con un ejemplo: un edificio de veinte unidades necesita al menos 25 + 19 × 5 = 120 m² de estancia comedor, cocina y lavado juntos. Por encima de ese mínimo, la norma permite «otras zonas para otras finalidades». La implantación pasa por la licencia municipal.
El llamado Plan Reside —la modificación del Plan General para la protección y mejora del uso residencial, aprobada por Acuerdo de 27 de agosto de 2025 (BOCM n.º 211, 4/9/2025)— mantiene estas categorías y admite la «residencia comunitaria y compartida» al recuperar para el uso residencial edificios catalogados en parcelas de dotacional privado.
Lo que la norma no dice
Ojo con esto
La norma fija el edificio y las superficies, no la relación con el residente. No fija estancia mínima ni máxima, no exige operador único ni un contrato tipo y no dice qué régimen de arrendamiento aplica: eso sigue siendo la LAU. Tampoco usa la palabra «coliving». Y el edificio exclusivo cierra la puerta a convertir un piso suelto de un edificio de viviendas en residencia compartida.
Sobre la vigencia: la sentencia 519/2025 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló en parte esta modificación, pero en artículos ajenos a la residencia (7.12.1, 7.8.4.3.a, 7.8.5.2.a y 8.1.9.1.b, sobre Administración Pública, zonas verdes y obras), no en los 7.3. El dato viene de una fuente secundaria: el anuncio en el BOCM no se ha podido comprobar.
Lo que no cambia
El contrato con el residente y las obligaciones de la operación no dependen del territorio y están en la guía general de normativa de coliving. Para elegir entre arrendamiento de vivienda y uso distinto, LAU: vivienda o uso distinto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir un coliving en un piso de un edificio de viviendas en Madrid?
Como residencia compartida, no. El artículo 7.3.11.5 de las Normas Urbanísticas dice que las residencias compartidas solo podrán implantarse en edificio exclusivo, así que un piso suelto dentro de un edificio de viviendas no cabe en esta figura. Alquilar ese piso por habitaciones es otra cosa: un arrendamiento de la LAU, cuyo artículo 2.1 incluye el de una habitación, con las condiciones de cualquier vivienda.
¿Qué superficie mínima tiene cada unidad?
Quince metros cuadrados, con dormitorio y baño, y nunca menos de diez metros cuadrados por persona: una unidad para dos personas necesita veinte. Los espacios comunes, al menos estancia comedor, cocina y zona de lavado y secado de ropa, suman veinticinco metros cuadrados para una unidad y cinco más por cada unidad adicional. Todo está en el artículo 7.3.11.3.
¿Un coliving en Madrid es uso residencial u hospedaje?
Residencial. La residencia compartida es una categoría de la clase residencia dentro del uso residencial, que el artículo 7.3.1.1 define como el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a las personas. No es uso terciario de hospedaje. Su implantación se tramita con licencia municipal y tiene que cumplir las condiciones del artículo 7.3.11.
¿La norma fija cuánto tiempo puede quedarse un residente?
No. Los artículos 7.3.1.2.b) y 7.3.11 hablan de alojamiento estable, pero no fijan estancia mínima ni máxima, no exigen operador único y no dicen qué contrato se firma. Esa parte la resuelve la Ley de Arrendamientos Urbanos según para qué vive allí la persona, como en cualquier otro territorio.
¿Sigue vigente después de la sentencia del TSJ de Madrid?
Por lo que se ha podido comprobar, sí. La sentencia 519/2025 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló en parte la modificación de 2023, pero en artículos sobre Administración Pública, zonas verdes y obras, no en los 7.3 de la residencia compartida. El dato viene de una fuente secundaria: el anuncio en el BOCM no se ha podido localizar.
Otros territorios
- CataluñaCon norma propia desde diciembre de 2020: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 18/2007, con cédula de habitabilidad y sin división horizontal del edificio.
- Comunitat ValencianaCon norma parcial: la Ley 3/2023 regula solo la vivienda colaborativa sin ánimo de lucro; el coliving de operador no tiene figura propia y València lo tramita en su Plan General.
- GaliciaCon norma propia desde el 1 de enero de 2026: el alojamiento compartido de la Ley 8/2012, de promotor público o privado y con 30 m² útiles por unidad.
- AndalucíaCon norma parcial: la Ley 5/2025 define el coliving (art. 4.j) desde el 24 de enero de 2026, pero la superficie mínima depende de un reglamento sin dictar.
- Illes BalearsCon norma propia desde mayo de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 5/2018, con cédula única para el edificio y sin propiedad horizontal.
- País VascoCon norma parcial: el Decreto 80/2022 solo fija la habitabilidad de la vivienda colaborativa; el uso, la licencia y el contrato no tienen regla propia.
- CanariasCon norma propia desde febrero de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Ley 2/2003 y las superficies del Decreto ley 1/2024, con el reglamento pendiente.