Con norma propia
Normativa de coliving en Canarias: el alojamiento con espacios comunes complementarios (2026)
Sí. El Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, añadió a la Ley 2/2003 de Vivienda de Canarias el alojamiento con espacios comunes complementarios: espacios privativos para habitación, con espacios comunes para la vida en comunidad, a cambio de una renta o canon. Va en parcelas residenciales y se inscribe como una única finca. Su disposición adicional 4.ª fija las superficies: 25 m² privativos, sala de estar de 12 m² y comunes por encima del 20 %.
La guía general de normativa de coliving en España →
La respuesta corta
Canarias tiene figura propia para lo que el mercado llama coliving desde el 20 de febrero de 2024, el mismo día de la publicación del decreto ley, y en dos piezas. La definición está en la disposición adicional 22.ª de la Ley 2/2003 de Vivienda de Canarias, que añadió el art. 29.Cinco del Decreto ley 1/2024. Las superficies están en el propio decreto ley, en su disposición adicional 4.ª. Se convalidó por Resolución de 21 de marzo de 2024 (BOC n.º 68, de 5 de abril), y el Decreto ley 3/2025 lo modificó sin tocar estos preceptos.
El nombre es el mismo que en Cataluña e Illes Balears, y la estructura se parece a la balear: parcela residencial y una única unidad registral. Lo propio de Canarias es a quién se dirige y que los comunes se miden en porcentaje.
Qué dice la norma
Con el fin de favorecer la cohabitación de sus habitantes se permite como modalidad residencial, mediante el pago de una renta o canon, aquella formada por espacios privativos para habitación que disponga de unos espacios comunes complementarios en las que se desarrollen las actividades comunitarias de aquellos.
La DA 22.ª sigue (BOC n.º 37, de 20 de febrero de 2024). Estos alojamientos se implantan en parcelas destinadas a usos residenciales, en todo el inmueble o en parte, y se inscriben como una única unidad registral (apartado 2). El apartado 3 dice a quién se dirigen: a necesidades habitacionales permanentes, entre otras las de personas mayores «a los efectos de atemperar los efectos de la soledad», o transitorias, para jóvenes y empleados públicos desplazados para cubrir necesidades sanitarias, docentes o de seguridad. Y el apartado 4 deja a un reglamento la superficie mínima de los espacios, los servicios comunes mínimos, el máximo de ocupantes y los requisitos de acceso.
El decreto ley usa la figura en otro sitio: las viviendas nuevas que salgan de las actuaciones de sus arts. 13 a 16 —recalificación de locales y de edificaciones a uso residencial, entre otras— «podrán responder a la modalidad residencial de alojamiento con espacios comunes complementarios» (art. 17.1.f), y en ningún caso pueden destinarse a vivienda vacacional (art. 17.1.g).
Las condiciones
La disposición adicional 4.ª del decreto ley fija ya estas superficies mínimas:
| Condición | Qué exige | Dónde |
|---|---|---|
| Parcela | Destinada a usos residenciales; todo el inmueble o una parte | DA 22.ª.2 |
| Registro | Una única unidad registral | DA 22.ª.2 |
| Unidad privativa | Al menos 25 m² útiles, con un cuadrado inscribible de 3 m de lado | DA 4.ª.a |
| Higiene | Lavabo, inodoro y plato de ducha, con 1,50 m en el lado menor y 2,20 m de altura libre | DA 4.ª.a |
| Sala de estar | 12 m² útiles con un dormitorio y 2 m² más por cada habitación adicional, con luz y ventilación natural directa | DA 4.ª.a |
| Cocina independiente | Si la hay dentro de la unidad, al menos 8 m² útiles | DA 4.ª.a |
| Espacios comunes | Más del 20 % de la parte privativa, totalmente accesibles; estancias comunes de al menos 25 m² | DA 4.ª.b |
| Calificación | La prevista para las viviendas protegidas, régimen especial o general; superficie computable de hasta 90 m² | DA 4.ª.c y d |
Fuente: Decreto ley 1/2024, BOC n.º 37, de 20 de febrero de 2024.
Si el edificio no llega al 20 %, el técnico que firma el proyecto tiene que justificar por qué y que el porcentaje alcanzado es el máximo posible (DA 4.ª.b). Por su carácter técnico, estas superficies pueden modificarse por norma reglamentaria (disposición final segunda). El texto consolidado del BOE recoge la redacción vigente.
Lo que la norma no dice
Ojo con esto
La norma no usa la palabra «coliving», no fija la duración de la estancia y no exige un operador. Y deja una duda abierta: la DA 4.ª.c remite la calificación de estos alojamientos a lo previsto para las viviendas protegidas, y el texto no aclara si un coliving libre, sin protección, puede acogerse a la DA 22.ª. Hasta que se dicte el reglamento del apartado 4, esa pregunta no tiene respuesta escrita.
Lo que no cambia
El contrato con el residente y las obligaciones de la operación no dependen de la comunidad y están en la guía general de normativa de coliving. Para elegir entre arrendamiento de vivienda y uso distinto, LAU: vivienda o uso distinto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir un coliving en un edificio residencial de Canarias?
La figura existe para eso: la disposición adicional 22.ª de la Ley 2/2003 permite implantar estos alojamientos en parcelas destinadas a usos residenciales, en todo el inmueble o en parte, inscritos como una única unidad registral. Lo que el texto no aclara es si un coliving libre, sin protección oficial, puede acogerse a ella, porque la disposición adicional 4.ª.c remite su calificación a la de las viviendas protegidas.
¿Qué superficie mínima necesita cada unidad?
Veinticinco metros cuadrados útiles, con un cuadrado inscribible de tres metros de lado, según la disposición adicional 4.ª del Decreto ley 1/2024. La sala de estar tiene al menos 12 metros cuadrados con un dormitorio y dos más por cada habitación adicional, y si hay cocina independiente, al menos 8. Los espacios comunes tienen que superar el 20 % de la parte privativa.
¿A quién se dirige esta modalidad?
Según el apartado 3 de la disposición adicional 22.ª de la Ley 2/2003, a necesidades habitacionales permanentes, entre otras las de personas mayores, o transitorias, para jóvenes y empleados públicos desplazados para cubrir necesidades sanitarias, docentes o de seguridad, y otras de servicio público. El apartado 4 deja a un reglamento los requisitos subjetivos de acceso.
¿Se puede usar como alquiler vacacional?
No cuando las viviendas nacen de las actuaciones del propio decreto ley. El artículo 17.1.f permite que las viviendas nuevas creadas por recalificación de locales o de edificaciones a uso residencial, entre otras actuaciones de los artículos 13 a 16, respondan a esta modalidad, y el artículo 17.1.g prohíbe que se destinen a vivienda vacacional o a cualquier otra tipología turística análoga.
¿Está vigente?
Sí. El Decreto ley 1/2024 entró en vigor el mismo día de su publicación en el BOC n.º 37, el 20 de febrero de 2024, y se convalidó por Resolución de 21 de marzo de 2024. El Decreto ley 3/2025 lo modificó sin tocar estos preceptos. Sigue pendiente el reglamento que prevé el apartado 4 de la disposición adicional 22.ª para espacios, servicios comunes y ocupantes.
Otros territorios
- MadridCon norma propia desde noviembre de 2023: la «residencia compartida» de las Normas Urbanísticas del Plan General, de uso residencial y solo en edificio exclusivo.
- CataluñaCon norma propia desde diciembre de 2020: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 18/2007, con cédula de habitabilidad y sin división horizontal del edificio.
- Comunitat ValencianaCon norma parcial: la Ley 3/2023 regula solo la vivienda colaborativa sin ánimo de lucro; el coliving de operador no tiene figura propia y València lo tramita en su Plan General.
- GaliciaCon norma propia desde el 1 de enero de 2026: el alojamiento compartido de la Ley 8/2012, de promotor público o privado y con 30 m² útiles por unidad.
- AndalucíaCon norma parcial: la Ley 5/2025 define el coliving (art. 4.j) desde el 24 de enero de 2026, pero la superficie mínima depende de un reglamento sin dictar.
- Illes BalearsCon norma propia desde mayo de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 5/2018, con cédula única para el edificio y sin propiedad horizontal.
- País VascoCon norma parcial: el Decreto 80/2022 solo fija la habitabilidad de la vivienda colaborativa; el uso, la licencia y el contrato no tienen regla propia.