Con norma parcial
Normativa de coliving en Andalucía: la Ley 5/2025 lo define y remite a un reglamento (2026)
Sí y no. La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, define el coliving con esa palabra: unidades privativas que no son viviendas completas, para residencia temporal, con servicios comunes y gestión de un operador único profesional o empresarial (art. 4.j). Lo que no hace es fijar superficies ni condiciones: las remite a un reglamento que no se ha dictado. Hasta entonces, manda el plan de cada municipio.
La guía general de normativa de coliving en España →
La respuesta corta
Andalucía tiene algo que no tiene ninguno de los otros siete territorios de esta serie: una ley que escribe la palabra coliving en su articulado (en Illes Balears solo aparece en la exposición de motivos). Pero una definición no es un régimen. La Ley 5/2025 dice qué es el coliving, en qué se diferencia del cohousing y quién lo gestiona; no dice cuántos metros necesita cada unidad, ni qué licencia hace falta, ni cuánto dura la «residencia temporal». Todo eso queda para un reglamento.
Por eso esta página es de norma parcial: la figura existe y es de uso residencial, pero mientras no haya reglamento su encaje se decide con el planeamiento de cada municipio. Ni la ley urbanística andaluza (LISTA, Ley 7/2021) ni su reglamento (Decreto 550/2022) contienen la palabra «coliving» ni la expresión «residencial comunitario».
Qué dice la norma
El art. 4.j de la Ley 5/2025 (BOJA n.º 247, de 24 de diciembre de 2025) crea el uso residencial comunitario, una «tipología dentro del uso residencial» para personas que quieren convivir en comunidad en un espacio común preparado para sus necesidades. Tiene tres modalidades:
- Cohousing: unidades que son viviendas completas, con propiedad colectiva del inmueble y autogestión.
- Coliving: unidades privativas que no son viviendas completas, para residencia temporal, gestionadas por un operador único profesional o empresarial.
- Flexliving: como el coliving, pero sus unidades «pueden o no» ser viviendas completas. Más en flex living.
Coliving: modalidad residencial compuesta por unidades habitacionales privativas que no constituyen viviendas completas, con la superficie mínima que se determine reglamentariamente, destinadas a la residencia temporal, así como por servicios y estancias comunes. Se caracteriza por su gestión por operador único de carácter profesional o empresarial.
Es la única definición de esta serie que exige un operador único: en Madrid, Cataluña o Canarias la norma no pide gestor. Y la «unidad habitacional» es, según el art. 4.i, el espacio de un inmueble de uso exclusivamente residencial privativo, que puede coincidir con una vivienda completa o ser solo la parte residencial dentro de un inmueble con servicios colectivos.
La ley vuelve sobre la figura en tres sitios: el derecho a la vivienda incluye tipologías como «cohousing, coliving» (art. 5.2.a); en las áreas prioritarias de vivienda cabe la construcción o rehabilitación de «residencial comunitario» (art. 21.2); y los alojamientos protegidos para colectivos prioritarios podrían incluir modalidades de uso residencial comunitario en alquiler o cesión de uso temporal (art. 55.4).
Las condiciones
Aquí la lista es corta porque la ley la deja abierta.
| Condición | Qué dice la ley | Dónde |
|---|---|---|
| Uso | Residencial: el comunitario es una tipología del uso residencial | Art. 4.j |
| Unidad privativa | No es vivienda completa; superficie mínima «que se determine reglamentariamente» | Art. 4.j |
| Espacios comunes | Servicios y estancias comunes, sin superficie fijada | Art. 4.j |
| Gestión | Operador único, profesional o empresarial | Art. 4.j |
| Estancia | «Residencia temporal», sin plazo | Art. 4.j |
| Licencia y planeamiento | Sin licencia específica; se aplica el plan de cada municipio | LISTA y Decreto 550/2022, sin mención |
Fuente: Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, BOJA n.º 247, de 24 de diciembre de 2025.
La ley entró en vigor al mes de su publicación (disposición final octava). El texto consolidado del BOE incluye la corrección de errores del BOJA n.º 49, de 12 de marzo de 2026.
Lo que la norma no dice
Ojo con esto
Lo que falta es justo lo que decide si un proyecto sale: superficies, licencia específica, duración de la «residencia temporal» y encaje en los planes generales; mientras tanto, sigue mandando cada plan municipal. Tampoco hay que leer la definición como permiso para hacer unidades de cualquier tamaño: la superficie mínima está en la ley, remitida a un reglamento que no se ha dictado.
Qué efecto práctico tiene hoy, en cada municipio, una definición legal sin reglamento no se ha podido comprobar.
Lo que no cambia
El contrato con el residente y las obligaciones de la operación no dependen de la comunidad y están en la guía general de normativa de coliving. Para elegir entre arrendamiento de vivienda y uso distinto, LAU: vivienda o uso distinto.
Preguntas frecuentes
¿Hay ley de coliving en Andalucía?
Hay una definición legal. El artículo 4.j de la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, define el coliving como modalidad del uso residencial comunitario. Pero remite la superficie mínima a un reglamento que no se ha dictado y no fija licencia ni duración, así que el régimen completo no existe.
¿Qué superficie mínima tiene una unidad de coliving en Andalucía?
La ley no la fija. El artículo 4.j habla de unidades habitacionales privativas con la superficie mínima que se determine reglamentariamente, y ese reglamento no se ha dictado. Mientras tanto, las condiciones de cada proyecto salen del planeamiento y de las ordenanzas del municipio donde esté el edificio.
¿Un coliving en Andalucía necesita un operador?
Según la definición, sí. El artículo 4.j dice que el coliving se caracteriza por su gestión por operador único de carácter profesional o empresarial, igual que el flexliving. Si el inmueble es de propiedad colectiva, se autogestiona y sus unidades son viviendas completas, la propia ley lo llama cohousing, que es otra modalidad del uso residencial comunitario.
¿Cuánto puede durar la estancia?
La ley no lo dice. El artículo 4.j habla de unidades destinadas a la residencia temporal, sin fijar un mínimo ni un máximo. La duración la marca el contrato, y el contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos según para qué vive allí la persona, como en cualquier otro territorio.
¿Puede un coliving ser vivienda protegida en Andalucía?
La ley abre la puerta. El artículo 55.4 incluye los alojamientos protegidos destinados a colectivos prioritarios con necesidades habitacionales transitorias y dice que dentro de ellos se podrían incluir modalidades de uso residencial comunitario en régimen de alquiler o cesión de uso temporal. Las condiciones dependen de su calificación conforme a la normativa autonómica.
Otros territorios
- MadridCon norma propia desde noviembre de 2023: la «residencia compartida» de las Normas Urbanísticas del Plan General, de uso residencial y solo en edificio exclusivo.
- CataluñaCon norma propia desde diciembre de 2020: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 18/2007, con cédula de habitabilidad y sin división horizontal del edificio.
- Comunitat ValencianaCon norma parcial: la Ley 3/2023 regula solo la vivienda colaborativa sin ánimo de lucro; el coliving de operador no tiene figura propia y València lo tramita en su Plan General.
- GaliciaCon norma propia desde el 1 de enero de 2026: el alojamiento compartido de la Ley 8/2012, de promotor público o privado y con 30 m² útiles por unidad.
- Illes BalearsCon norma propia desde mayo de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 5/2018, con cédula única para el edificio y sin propiedad horizontal.
- País VascoCon norma parcial: el Decreto 80/2022 solo fija la habitabilidad de la vivienda colaborativa; el uso, la licencia y el contrato no tienen regla propia.
- CanariasCon norma propia desde febrero de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Ley 2/2003 y las superficies del Decreto ley 1/2024, con el reglamento pendiente.