Con norma parcial
Normativa de coliving en la Comunitat Valenciana: solo la vivienda colaborativa de la Ley 3/2023 (2026)
No hay una norma de coliving como la de Madrid o Cataluña. Lo que existe desde el 9 de mayo de 2023 es la Ley 3/2023 de viviendas colaborativas, pensada para cooperativas y asociaciones sin ánimo de lucro que son dueñas del edificio y lo gestionan entre sus usuarios. El decreto de diseño DC-23 le fija 23 m² útiles por vivienda. El coliving gestionado por una empresa no tiene figura autonómica, y el Plan General de València que lo incorporaría está en tramitación.
La guía general de normativa de coliving en España →
La respuesta corta
La Comunitat Valenciana tiene una ley con un nombre que se parece al coliving y que, leída, regula otra cosa. La Ley 3/2023, de viviendas colaborativas, en vigor desde el 9 de mayo de 2023, está hecha para edificios cuya única titular es una entidad de sus propios usuarios —una cooperativa o una asociación—, y esa entidad no puede tener ánimo de lucro. En su texto no aparecen ni la palabra «coliving» ni la palabra «operador».
Por eso esta página es de norma parcial: para un coliving gestionado por una empresa no hay figura autonómica propia, como sí la hay en Madrid o en Cataluña. La ley urbanística valenciana, el TRLOTUP (Decreto Legislativo 1/2021), tampoco contiene la palabra «coliving»: solo menciona dos veces las «viviendas colaborativas en cesión de uso».
Qué dice la norma
Se consideran viviendas colaborativas los edificios o conjuntos residenciales cuya titularidad única pertenece a una entidad participada por sus usuarios, cuya gestión es compartida, adoptando la forma de cooperativa no lucrativa o de asociación no lucrativa.
La ley añade tres piezas que la separan del coliving de mercado. La entidad titular no puede tener ánimo de lucro (art. 10.1). El residente no alquila: recibe un derecho de cesión de uso de su vivienda, «de naturaleza societaria, de carácter personalísimo», que «en ningún caso se podrá configurar como derecho real» (art. 10.4). Y los espacios comunes no son un añadido: tienen que ocupar al menos el 20 % de la superficie total, o el 10 % si se rehabilita un conjunto existente que no da para más (art. 3.3).
El decreto de diseño y calidad DC-23 (Decreto 80/2023, consolidado con el Decreto 202/2023 y vigente así desde el 24 de noviembre de 2023) incluye de forma expresa estos edificios en su ámbito (art. 2.1), regula sus espacios de uso común (art. 45) y fija la superficie de cada vivienda: «La superficie útil interior mínima de las viviendas colaborativas será de 23 m²» (art. 60.4).
Las condiciones
| Condición | Qué exige | Dónde |
|---|---|---|
| Titular | Una sola entidad de los usuarios, cooperativa o asociación, sin ánimo de lucro | Ley 3/2023, arts. 3 y 10.1 |
| Derecho del residente | Cesión de uso, societaria y personalísima; nunca derecho real | Ley 3/2023, art. 10.4 |
| Propiedad | La cooperativa no puede adjudicar a los socios la propiedad ni un derecho real limitado sobre las viviendas | Ley 3/2023, art. 10.3 |
| Espacios comunes | Al menos el 20 % de la superficie total (10 % en rehabilitación) | Ley 3/2023, art. 3.3 |
| Estancia comunitaria | Al menos una de 25 m² en la que quepa un cuadrado de 3,50 m de lado | Ley 3/2023, art. 8.2 |
| Vivienda | Al menos 23 m² útiles; estar, comedor y cocina pueden reducirse si esos usos se resuelven en espacios comunes | DC-23, art. 60.2 y 60.4 (tabla 12) |
Fuentes: Ley 3/2023 (BOE-A-2023-10134) y Decreto 80/2023 consolidado (DOGV).
En València, el Ayuntamiento revisa las normas urbanísticas de su Plan General para incorporar «el uso residencial colectivo para nuevas formas de habitar como el coliving, cohousing o flexliving». El segundo periodo de información pública se acordó el 15 de julio de 2026, así que está en tramitación y no es norma vigente. El dato sale de la nota oficial del Ayuntamiento: el texto en el boletín no se ha podido comprobar. Sobre la diferencia entre las figuras, flex living.
Lo que la norma no dice
Ojo con esto
La Ley 3/2023 no dice nada del coliving gestionado por un profesional con ánimo de lucro: ni lo permite ni lo prohíbe, sencillamente no es su objeto. Tampoco fija una estancia máxima; el único plazo que menciona es el de cinco años para los socios de duración determinada (art. 10.12). Llamar «vivienda colaborativa» a un coliving de empresa no le da el régimen de esta ley, que exige un titular sin ánimo de lucro formado por los propios usuarios.
Lo que no cambia
Sin figura propia, el contrato con el residente y las obligaciones de la operación se resuelven como en cualquier territorio: están en la guía general de normativa de coliving y en LAU: vivienda o uso distinto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir un coliving de empresa en Valencia acogiéndome a la Ley 3/2023?
No como vivienda colaborativa. El artículo 3 de la Ley 3/2023 exige que el edificio sea de una sola entidad participada por sus usuarios, con forma de cooperativa o asociación no lucrativa, y el artículo 10.1 prohíbe el ánimo de lucro. Un operador que alquila habitaciones no encaja. Su proyecto depende del planeamiento del municipio y del encaje en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué superficie mínima tiene una vivienda colaborativa?
Veintitrés metros cuadrados útiles, según el artículo 60.4 del Decreto 80/2023 (DC-23). Si el estar, el comedor o la cocina se resuelven en espacios comunes, sus superficies pueden reducirse conforme a la tabla 12 del mismo decreto. Los espacios comunes del edificio tienen que ser al menos el 20 % de la superficie total, según el artículo 3.3 de la Ley 3/2023.
¿El residente de una vivienda colaborativa es inquilino?
No. Recibe un derecho de cesión de uso de la vivienda que el artículo 10.4 de la Ley 3/2023 define como de naturaleza societaria y de carácter personalísimo, y que en ningún caso puede configurarse como derecho real. Lo tiene por ser miembro de la entidad titular, que conserva el pleno dominio o todos los derechos posesorios sobre el edificio.
¿Tiene València una norma de coliving?
Está en tramitación. La revisión de las normas urbanísticas del Plan General de València incorpora el uso residencial colectivo para nuevas formas de habitar como el coliving, el cohousing o el flexliving, y su segundo periodo de información pública se acordó el 15 de julio de 2026. Hasta su aprobación definitiva no es norma, y su texto no se ha podido comprobar en el boletín.
Otros territorios
- MadridCon norma propia desde noviembre de 2023: la «residencia compartida» de las Normas Urbanísticas del Plan General, de uso residencial y solo en edificio exclusivo.
- CataluñaCon norma propia desde diciembre de 2020: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 18/2007, con cédula de habitabilidad y sin división horizontal del edificio.
- GaliciaCon norma propia desde el 1 de enero de 2026: el alojamiento compartido de la Ley 8/2012, de promotor público o privado y con 30 m² útiles por unidad.
- AndalucíaCon norma parcial: la Ley 5/2025 define el coliving (art. 4.j) desde el 24 de enero de 2026, pero la superficie mínima depende de un reglamento sin dictar.
- Illes BalearsCon norma propia desde mayo de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 5/2018, con cédula única para el edificio y sin propiedad horizontal.
- País VascoCon norma parcial: el Decreto 80/2022 solo fija la habitabilidad de la vivienda colaborativa; el uso, la licencia y el contrato no tienen regla propia.
- CanariasCon norma propia desde febrero de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Ley 2/2003 y las superficies del Decreto ley 1/2024, con el reglamento pendiente.