Alojamiento de estudiantes
Forward funding
El forward funding es una forma de financiar una promoción en la que el inversor que se va a quedar el edificio paga la obra a medida que avanza, en lugar de comprarlo terminado. El promotor construye sin buscar un préstamo, y el inversor asume parte del riesgo de obra a cambio de entrar antes.
También se le llamaforward fund · financiación anticipada · forward-funding
Cómo funciona
El esquema habitual tiene tres pasos. El inversor compra el suelo, o el promotor se lo transmite, y los dos firman un contrato de promoción con el proyecto, el plazo y el presupuesto. Después el inversor paga la construcción por certificaciones, según avanza la obra. Y cuando el edificio se entrega, el promotor cobra su beneficio y el inversor tiene un activo que es suyo desde el primer día. Frente al forward purchase, en el que se paga casi todo al final, aquí el dinero entra durante la obra: el inversor carga con más riesgo, y por eso suele esperar un retorno algo mayor. Lo que más se negocia:
- Quién paga los sobrecostes y qué pasa si la entrega se retrasa.
- Cuándo cobra el promotor su beneficio, y si depende de entregar a tiempo o de llenar el primer curso.
- Quién elige al operador PBSA y en qué momento entra en el proyecto.
- Qué licencias tienen que estar concedidas antes de cada pago.
En el alojamiento de estudiantes es una de las vías habituales para levantar un PBSA nuevo, tanto en el Reino Unido como en España. Tiene una ventaja que no sale en las cuentas: como el inversor, y a veces el operador, están desde el principio, se pueden decidir a tiempo cosas que luego no se cambian sin obra, como la mezcla de estudios y clusters, dónde va la recepción o cuánto espacio se deja para zonas comunes.
Fuentes
Términos relacionados
- PBSAPBSA (purpose-built student accommodation) es la residencia de estudiantes construida o rehabilitada para ese uso y explotada por un operador privado, con habitaciones o estudios, zonas comunes y servicios. El término viene del mercado británico y en España lo usan sobre todo inversores y operadores.
- Rentabilidad (yield)La rentabilidad o yield de un inmueble es la relación entre la renta anual que produce y lo que vale. Sirve para comparar edificios entre sí y con otras inversiones, y para valorar una compra: cuanto más seguro parece el ingreso, menor es la rentabilidad que el comprador acepta.
- Forward purchaseUn forward purchase es la compra de un edificio en construcción, pactada antes de empezar la obra o durante ella y pagada casi entera al terminarla. El promotor financia la construcción por su cuenta, y el inversor se asegura el activo sin asumir el riesgo de obra.