Alojamiento de estudiantes
Forward purchase
Un forward purchase es la compra de un edificio en construcción, pactada antes de empezar la obra o durante ella y pagada casi entera al terminarla. El promotor financia la construcción por su cuenta, y el inversor se asegura el activo sin asumir el riesgo de obra.
También se le llamaforward commitment · compra a futuro · compra llave en mano
En qué se diferencia del forward funding
En un forward purchase el inversor firma hoy que comprará el edificio cuando esté acabado, a un precio y con unas condiciones que fija el contrato: calidades, plazo, licencias y, a veces, una ocupación mínima al abrir. Suele adelantar una señal y paga el resto a la entrega. Hasta entonces el promotor construye con su dinero o con un préstamo, y el riesgo de obra es suyo. En el alojamiento de estudiantes, en España y en el Reino Unido, aparece cuando un promotor levanta una residencia pensando ya en vendérsela a un fondo, con el operador PBSA a menudo elegido antes de abrir. Es pariente del forward funding y, en vivienda, de la compra sobre plano.
| Forward funding | Forward purchase | |
|---|---|---|
| Quién paga la obra | El inversor, según avanza | El promotor, con fondos propios o un préstamo |
| Cuándo paga el inversor | Durante la construcción | Casi todo a la entrega |
| Riesgo de obra | En buena parte, del inversor | Del promotor |
| Lo que busca el inversor | Un retorno algo mayor por entrar antes | Un edificio acabado, sin riesgo de construcción |
Ojo con esto
El comprador queda obligado aunque el mercado cambie. Si cuando termina la obra el edificio vale menos de lo pactado, el contrato sigue en pie, y quien quiera salirse se expone a una reclamación. Por eso las condiciones de entrega (fecha, licencia de primera ocupación, calidades) se negocian con tanto detalle como el importe, y por eso un PBSA comprado así se juzga, al abrir, por su primera tasa de ocupación.
Fuentes
Términos relacionados
- PBSAPBSA (purpose-built student accommodation) es la residencia de estudiantes construida o rehabilitada para ese uso y explotada por un operador privado, con habitaciones o estudios, zonas comunes y servicios. El término viene del mercado británico y en España lo usan sobre todo inversores y operadores.
- Forward fundingEl forward funding es una forma de financiar una promoción en la que el inversor que se va a quedar el edificio paga la obra a medida que avanza, en lugar de comprarlo terminado. El promotor construye sin buscar un préstamo, y el inversor asume parte del riesgo de obra a cambio de entrar antes.