Con norma parcial
Normativa de coliving en Navarra: la Ley Foral 11/2026 de alquiler de habitaciones y su registro de contratos (2026)
Navarra no tiene una figura de coliving como Madrid o Cataluña, pero desde el 14 de julio de 2026 tiene algo que pesa más en el día a día de un operador: una ley foral que regula el alquiler de habitaciones. La Ley Foral 11/2026 distingue tres contratos —habitación como vivienda habitual, habitación de temporada y hospedaje—, limita la renta de las habitaciones en zonas tensionadas y obliga a inscribir los contratos en un registro que empieza a funcionar el 1 de enero de 2027.
La guía general de normativa de coliving en España →
La respuesta corta
La palabra coliving no aparece en ninguna ley navarra. Lo que hay es la Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones, en vigor desde el 14 de julio de 2026. Su objeto son tres contratos (art. 2): el arrendamiento de habitación para vivienda habitual, el arrendamiento de habitación de temporada y el hospedaje. Un coliving cede habitaciones con zonas comunes y, casi siempre, con limpieza y suministros incluidos, así que su contrato con el residente cae en alguno de los tres.
Por eso esta página es de norma parcial: la ley no define el coliving ni fija condiciones de edificio, como sí hacen Madrid o Cataluña, pero regula el contrato y añade una obligación nueva que afecta a cualquier operador con habitaciones en Navarra: el registro.
Qué dice la norma
Deberán inscribirse en el Registro de Contratos de Arrendamientos de Vivienda de Navarra
Ese artículo se refiere a los contratos de habitación, tanto de vivienda habitual como de temporada, y a los de hospedaje. La disposición adicional primera crea el registro dentro del Registro de Viviendas de Navarra, «de naturaleza administrativa y declarativa y de carácter electrónico», y da a la parte arrendadora un mes para pedir la inscripción, desde la firma del contrato o desde la entrada en vigor, si es posterior. Quedan fuera los contratos de hospedaje con actividad turística que ya se inscriben en otro registro. Según la disposición final segunda, todo lo relativo al registro produce efectos desde el 1 de enero de 2027.
El hospedaje (art. 11) es la cesión de una vivienda o una estancia con servicios adicionales vinculados al alojamiento: como mínimo, limpieza y suministros y, en su caso, custodia o depósito, a cambio de un precio cierto. Se rige por lo pactado, por los usos del lugar y, de forma supletoria, por la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (art. 12). Es el contrato en el que encaja un coliving que incluye esos servicios en la cuota.
El arrendamiento de habitación para vivienda habitual (art. 4.1) cubre a quien vive en la habitación, de forma permanente o temporal, y la ley cita expresamente como causa temporal los motivos «de estudios o formativos», además de los laborales o sanitarios. Si el contrato no dice la causa de la temporalidad, se presume permanente.
Las condiciones
| Condición | Qué exige | Dónde |
|---|---|---|
| Registro | Inscribir los contratos de habitación y de hospedaje en el plazo de un mes desde su firma; efectos desde el 1 de enero de 2027 | Art. 3; disp. adicional primera (arts. 90 y 92.1 LF 10/2010); disp. final segunda |
| Causa de la temporalidad | Hacerla constar en el contrato; si falta, el contrato se presume permanente | Art. 4.1 |
| Duración de la temporada | Nunca más de un año; si se pacta más, pasa a vivienda habitual y permanente | Art. 5.2 |
| Renta en zona tensionada | La suma de las rentas de las habitaciones de una vivienda no puede superar la renta máxima de la vivienda entera | Art. 6.2 |
| Renta de cada habitación | Proporcional a su superficie útil respecto de la superficie útil total de la vivienda | Art. 6.3 |
| Hospedaje | Limpieza y suministros como mínimo; se rige por lo pactado y por el derecho civil foral | Arts. 11 y 12 |
Fuente: Ley Foral 11/2026, texto consolidado en el BOE (BOE-A-2026-16356).
Antes de firmar, el arrendador tiene que informar de las condiciones esenciales: superficie útil, servicios y suministros, renta, plazo, fianza y zonas comunes a las que tiene acceso la persona que entra. Lo exige el artículo 40 de la Ley Foral 10/2010, del derecho a la vivienda, en la redacción que le da esta ley.
Lo que la norma no dice
Ojo con esto
La ley no nombra el coliving, las residencias de estudiantes ni los colegios mayores, así que no dice expresamente si una residencia con servicios se rige por ella. Tampoco fija una superficie mínima de habitación, ni un tamaño de zonas comunes, ni tiene régimen sancionador propio: la única infracción que añade es la de no dar la información exigida cuando la omisión induce a confusión. Tampoco tiene disposiciones transitorias: para los contratos firmados antes, el plazo de un mes se cuenta, según el nuevo artículo 92.1, «desde la formalización o desde su entrada en vigor, si es posterior».
Lo que no cambia
Las condiciones urbanísticas del edificio siguen dependiendo del planeamiento del municipio, y lo que no regula esta ley se resuelve como en cualquier territorio: está en la guía general de normativa de coliving y en LAU: vivienda o uso distinto.
Preguntas frecuentes
¿Hay que registrar los contratos de un coliving en Navarra?
Sí, si el coliving cede habitaciones o las cede con servicios. El artículo 3 de la Ley Foral 11/2026 obliga a inscribir los contratos de habitación, de vivienda habitual o de temporada, y los de hospedaje en el Registro de Contratos de Arrendamientos de Vivienda de Navarra. La parte arrendadora tiene un mes para pedir la inscripción, y el registro produce efectos desde el 1 de enero de 2027.
¿Qué es el contrato de hospedaje en la Ley Foral 11/2026?
Es la cesión del uso de una vivienda o de una estancia con servicios adicionales vinculados al alojamiento, que como mínimo incluyen la limpieza y los suministros y, en su caso, la custodia o el depósito, a cambio de un precio cierto (artículo 11). Se rige por lo pactado, por los usos del lugar y, de forma supletoria, por el derecho civil foral de Navarra.
¿Cuánto puede durar un alquiler de habitación de temporada en Navarra?
Lo que fijen las partes según la causa de la temporalidad, pero nunca más de un año (artículo 5.2). Si el contrato pacta un plazo mayor, se entiende celebrado para vivienda habitual y permanente. Si dura menos y la causa sigue, se prorroga por meses hasta el año o hasta que la causa termine.
¿Se limita el precio de las habitaciones en Navarra?
En las zonas de mercado residencial tensionado, sí. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez en una misma vivienda no puede superar la renta máxima de la vivienda completa (artículo 6.2), y la de cada habitación se calcula en proporción a su superficie útil (artículo 6.3).
¿La ley se aplica a residencias de estudiantes y colegios mayores?
La ley no los nombra, así que no lo dice de forma expresa. Sí cita los estudios como causa temporal del arrendamiento de habitación para vivienda habitual (artículo 4.1). Cada residencia tiene que mirar qué contrato firma con el residente: una habitación con limpieza y suministros incluidos encaja en el hospedaje del artículo 11.
Otros territorios
- MadridCon norma propia desde noviembre de 2023: la «residencia compartida» de las Normas Urbanísticas del Plan General, de uso residencial y solo en edificio exclusivo.
- CataluñaCon norma propia desde diciembre de 2020: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 18/2007, con cédula de habitabilidad y sin división horizontal del edificio.
- Comunitat ValencianaCon norma parcial: la Ley 3/2023 regula solo la vivienda colaborativa sin ánimo de lucro; el coliving de operador no tiene figura propia y València lo tramita en su Plan General.
- GaliciaCon norma propia desde el 1 de enero de 2026: el alojamiento compartido de la Ley 8/2012, de promotor público o privado y con 30 m² útiles por unidad.
- AndalucíaCon norma parcial: la Ley 5/2025 define el coliving (art. 4.j) desde el 24 de enero de 2026, pero la superficie mínima depende de un reglamento sin dictar.
- Illes BalearsCon norma propia desde mayo de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Llei 5/2018, con cédula única para el edificio y sin propiedad horizontal.
- País VascoCon norma parcial: el Decreto 80/2022 solo fija la habitabilidad de la vivienda colaborativa; el uso, la licencia y el contrato no tienen regla propia.
- CanariasCon norma propia desde febrero de 2024: el alojamiento con espacios comunes complementarios de la Ley 2/2003 y las superficies del Decreto ley 1/2024, con el reglamento pendiente.