Preguntas de averías
Cuánto tiene el casero para reparar una avería: casi ninguna ley pone días, y las que sí, aquí
La avería está avisada y no viene nadie. ¿Cuánto tiene que esperar el inquilino y qué puede hacer mientras? En la mayoría de países la ley no pone un número de días, pero sí dice qué hacer cuando la reparación es urgente. Esto es lo que dice cada una, con su artículo.
La respuesta corta
En la mayoría de países la ley no fija un número de días: el inquilino tiene que avisar cuanto antes y, si la reparación es urgente, puede hacerla él y reclamar lo que pagó (en España, avisando antes al arrendador). Hay tres excepciones con plazo. En Argentina, el inquilino puede reparar a costa del propietario pasadas 24 horas en lo urgente, o al menos 10 días después de intimarle en lo demás. En España, desde el 8 de octubre de 2026, el arrendador de una vivienda tiene 15 días naturales para responder a un requerimiento por escrito si la avería afecta a la habitabilidad, aunque esa norma está pendiente de convalidación. En Inglaterra, la vivienda social tiene 24 horas para las emergencias.
| País | ¿Plazo en la ley? | Si es urgente o no repara | Norma |
|---|---|---|---|
| España | 15 días naturales para responder a un requerimiento escrito con presupuesto, si afecta a la habitabilidad de una vivienda (desde el 8 oct 2026, pendiente de convalidación). | Avisando antes, el inquilino hace lo urgente y exige el importe de inmediato. Si pasan los 15 días sin respuesta, puede hacer la obra y descontarla de la renta. | LAU, arts. 21.3 y 21.5 |
| México (federal) | No. | El inquilino avisa cuanto antes; si el propietario no repara, puede rescindir el contrato o pedir al juez que le obligue. | Código Civil Federal, arts. 2415 a 2417 |
| Colombia | No. | Si avisó cuanto antes, o el propietario no reparó a tiempo, se le abona el costo razonable de las reparaciones indispensables. | Código Civil, art. 1993 |
| Argentina | Sí: 24 horas corridas en lo urgente; al menos 10 días corridos de intimación en lo demás. | Pasado el plazo, el locatario repara por sí, con cargo al locador. | Código Civil y Comercial, arts. 1201 y 1207 |
| Chile | No. | Si el arrendador no reparó oportunamente, se abona al arrendatario el costo razonable de lo indispensable, probada la necesidad. | Código Civil, art. 1935 |
| Perú | No. | Lo urgente lo hace directamente el arrendatario, con derecho a reembolso, avisando al mismo tiempo. | Código Civil, arts. 1673, 1674 y 1682 |
| Inglaterra (vivienda social) | Sí: 24 horas para un peligro de emergencia; 10 días hábiles para investigar un peligro significativo. | Son plazos de la ley que no se pueden rebajar por contrato. Para un casero privado o un local, la ley no fija días. | Awaab's Law, SI 2025/1042 |
| Irlanda (vivienda) | No. | Si el arrendador se niega o no repara y esperar supone un riesgo para la salud o la seguridad, reembolsa los gastos razonables y justificados. | Residential Tenancies Act 2004, s. 12 |
Textos oficiales leídos el 27 de octubre de 2026. En México, cada estado tiene su propio código civil. En un local comercial, ninguna de estas leyes fija un plazo general, salvo Argentina, cuyo art. 1201 vale para toda locación.
España: lo que cambió el 8 de octubre de 2026
Hasta octubre, la ley española no ponía días. El art. 21.3 de la LAU sigue diciendo lo mismo: el arrendatario comunica cuanto antes la necesidad de la reparación y, avisando antes, puede hacer las urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir su importe de inmediato. El Real Decreto-ley 29/2026 añadió un apartado 5: si el daño afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede requerir la reparación por escrito con un presupuesto, y el arrendador tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas siguientes. Para el alquiler de temporada añadió además un art. 21 bis, con 5 días hábiles para responder.
Ojo con esto
Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso. A 27 de octubre de 2026 el BOE no publica la convalidación del 29/2026, y su antecesor, el 26/2026, casi igual, lo derogó el Congreso el 2 de octubre. Si este cae, el apartado 5 y el art. 21 bis desaparecen y vuelve la regla sin días.
El apartado 5 habla de vivienda y habitabilidad. Aunque el art. 30 aplica el art. 21 también a los locales, no está claro que estos 15 días alcancen a un local: en un local, mire primero el contrato.
Urgente o no: lo que cuenta
Las leyes que dejan al inquilino reparar por su cuenta lo limitan a lo urgente o lo indispensable: lo que no puede esperar sin un daño mayor o sin que el sitio deje de servir. Una fuga de agua, la luz cortada, una puerta exterior que no cierra o la calefacción en invierno suelen serlo. Una pintura o un mueble, no. Y en todas, el coste tiene que ser razonable y poder demostrarse con factura.
Cómo se cuenta el plazo: el aviso por escrito
Donde hay plazo, empieza a contar con el aviso. Donde no lo hay, lo que el inquilino puede reclamar depende de que avisó a tiempo. En los dos casos, lo que vale es un aviso por escrito con la fecha, una foto, la descripción y, si hace falta, el presupuesto, y la respuesta del propietario. Un mensaje en un grupo de WhatsApp no deja claro quién lo leyó ni cuándo.
Preguntas frecuentes
¿Hay un plazo legal para que el casero arregle una avería en España?
Desde el 8 de octubre de 2026, sí, para viviendas: 15 días naturales para responder a un requerimiento escrito con presupuesto si la avería afecta a la habitabilidad (art. 21.5 LAU). Lo añadió un real decreto-ley pendiente de convalidación.
¿Puedo arreglar la avería yo y descontarla del alquiler?
En España, lo urgente sí, avisando antes, y exigir el importe; descontarlo de la renta sólo lo prevé el art. 21.5, tras los 15 días sin respuesta. En Argentina, pasadas 24 horas en lo urgente o 10 días de intimación en lo demás.
¿Y en un local comercial?
Ninguna de estas leyes fija un plazo general para un local, salvo Argentina. Manda el contrato; si no dice nada, rigen las reglas de urgencia de la tabla.
¿Qué es Awaab's Law?
Una norma inglesa en vigor desde el 27 de octubre de 2025 que obliga a los caseros de vivienda social a actuar en 24 horas ante un peligro de emergencia y a investigar en 10 días hábiles un peligro significativo.
Estas páginas son informativas y no sustituyen al asesoramiento jurídico. Mandan siempre el contrato y la ley vigente de cada país.
Preguntas de averías
- ¿Quién paga una avería en un local alquilado?Si el contrato no dice nada, el arrendador hace las reparaciones necesarias y el inquilino paga las pequeñas del uso diario. Irlanda va al revés.
- ¿Quién paga las averías en un piso de alquiler?El propietario paga lo que hace falta para que el piso siga habitable; el inquilino, el desgaste pequeño y lo que rompa. En España, Inglaterra e Irlanda no se pacta en su contra.
- ¿Es legal usar WhatsApp en el trabajo?Ninguna ley prohíbe WhatsApp en el trabajo. Lo que se mira es con qué base se usa el número personal del trabajador y si se le escribe fuera de su horario.