Normativa por sector
Normativa de comunidades de vecinos: lo que la ley obliga al edificio, a la junta y al administrador (2026)
Una comunidad de vecinos tiene dos capas de obligaciones. La propia sale de la Ley de Propiedad Horizontal: conservar el edificio sin esperar a que se vote, tener un fondo de reserva, reunir a la junta una vez al año y que alguien atienda las averías urgentes. La segunda es la de sus instalaciones comunes, y cada una tiene su reglamento: el ascensor, los extintores del garaje, la electricidad de las zonas comunes, la calefacción central o la piscina. Aquí están las dos, con el artículo de cada obligación, lo que cambia el 23 de octubre de 2026 y lo que la ley no dice.
¿Os obliga? Las obligaciones de una comunidad de vecinos, una por una
| Obligación | ¿Os obliga? | Cada cuánto y quién | Norma |
|---|---|---|---|
| Obras necesarias de conservación del edificio y de sus instalaciones comunes | Sí, siempre: son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta | Cuando hagan falta; la junta sólo reparte la derrama y fija los plazos de pago | Ley 49/1960, art. 10.1.a) y 10.2.a) |
| Avisar de una reparación urgente en lo común | Sí, a cada propietario | «Sin dilación», al administrador; el administrador la dispone y da cuenta inmediata al presidente | Ley 49/1960, arts. 7.1 y 20.1.c) |
| Junta ordinaria con presupuestos y cuentas | Sí, siempre | Al menos una vez al año; la convoca el presidente con seis días de antelación como mínimo | Ley 49/1960, art. 16.1 y 16.3 |
| Fondo de reserva | Sí, siempre (en Cataluña, con la regla del Código Civil catalán) | En cada presupuesto: no menos del 10 % del último presupuesto ordinario (Ley 49/1960, art. 9.1.f); en Cataluña, no menos del 5 % de los gastos comunes (art. 553-6.1) | Ley 49/1960, art. 9.1.f) y disp. adicional primera; CCCat, art. 553-6.1 |
| Libro del edificio y plan de mantenimiento | Edificios cuya licencia de obra se pidió desde el 6 de mayo de 2000, o sujetos al Código Técnico | Recibirlo, conservarlo y pasarlo al siguiente propietario; seguir el plan con un técnico competente y anotar cada reparación o reforma | Ley 38/1999, arts. 7 y 16; CTE, Parte I, art. 8 |
| Inspección técnica del edificio (ITE o IEE) | Depende de la comunidad autónoma y del municipio; el Estado sólo dice que la Administración puede pedirla | En la Comunidad de Madrid, edificios de más de 30 años, cada 10 años; en otros territorios, otros plazos | TRLSRU, art. 29.1 (STC 143/2017); Ley 9/2001 de Madrid, art. 169 |
| Ascensor | Sí, si hay ascensor: la comunidad es la titular | Mantenimiento mensual (entre 20 y 45 días) por la conservadora; inspección por organismo de control cada 4 años con más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas, y cada 6 años en los demás casos | RD 355/2024, ITC AEM 1, arts. 4, 5.4 y 11.4 |
| Protección contra incendios | Sí, para los equipos comunes: extintores, bocas de incendio, columna seca | Extintores: cada 3 meses (la comunidad o una mantenedora), cada año y cada 5 años (mantenedora habilitada); la inspección de 10 años no obliga por las viviendas, y sí en un garaje de 500 m² o más con algo más que extintores o alumbrado | RD 513/2017, anexo II y art. 22.2 |
| Electricidad de las zonas comunes | Sólo por encima de ciertos umbrales | Cada 10 años si las zonas comunes pasan de 100 kW; cada 5 años la piscina de más de 10 kW y el garaje de 25 plazas o más (organismo de control) | REBT, ITC-BT-05, apdos. 4.1 y 4.2 |
| Calefacción o agua caliente central | Si la instalación térmica es común | Hasta 70 kW, empresa mantenedora sin contrato obligatorio; más de 70 kW, contrato, revisión mensual, certificado anual e inspección de eficiencia cada 4 años | RITE, art. 26, IT 3.3 e IT 4 |
| Piscina comunitaria | Sí, como piscina de uso privado tipo 3A | Calidad del agua y aviso de incidencias; la norma estatal no le exige el control diario ni el protocolo de autocontrol, y la comunidad autónoma puede exigir más | RD 742/2013, arts. 2.3 y 3.2 |
| Legionela | No, si el edificio es sólo de viviendas y la instalación no afecta al exterior | Los locales del bajo sí están dentro; qué pasa en un edificio mixto no lo dice la norma | RD 487/2022, art. 3.2 |
Normas leídas en su texto consolidado del BOE el 19 de octubre de 2026. Lo que depende de la comunidad autónoma se dice en cada fila; en vuestro territorio puede haber reglas propias.
La respuesta corta
Una comunidad de vecinos no tiene una norma única. La propiedad horizontal se rige por la Ley 49/1960, que dice quién conserva el edificio, quién decide y con qué dinero; cada instalación común tiene su reglamento técnico; y la inspección del edificio entero la fijan la comunidad autónoma y el ayuntamiento.
La parte propia cabe en tres ideas. Conservar no se vota: las obras necesarias son obligatorias aunque la junta no las apruebe. Las averías urgentes de lo común tienen un cauce legal: el vecino avisa al administrador, que actúa y da cuenta. Y el fondo de reserva existe para que haya dinero cuando algo se rompe.
Conservar no se vota
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios […] Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes
Incluye en todo caso las obras de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal y ornato. Las pagan los propietarios, y la junta sólo acuerda «la distribución de la derrama pertinente y […] los términos de su abono» (art. 10.2.a). Si la bajante del garaje se rompe y moja los trasteros, nadie espera a la junta de primavera para cambiarla.
Cada propietario mantiene su piso o local, consiente las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permite la entrada para hacerlas (art. 9.1, letras b, c y d). Si ve que hace falta una reparación urgente en lo común, el art. 7.1 le obliga a «comunicarlo sin dilación al administrador». Y el Código Técnico de la Edificación extiende el aviso a los inquilinos: «Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio» (Parte I, art. 8.2.1).
Junta, presidente y administrador: quién hace qué
Gobiernan la comunidad la junta, el presidente, el secretario y el administrador (art. 13.1). La presidencia es obligatoria para el propietario elegido y representa a la comunidad (art. 13.2 y 13.3); si no se nombra a nadie más, el presidente hace también de secretario y de administrador (art. 13.5). El administrador puede ser un propietario, una persona con «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» o una empresa (art. 13.6). Su función más cotidiana es esta:
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
La junta aprueba presupuestos y obras de reparación, y es informada de las medidas urgentes del administrador (art. 14.c). Se reúne al menos una vez al año para presupuestos y cuentas, con seis días de citación como mínimo (art. 16.1 y 16.3), y sus acuerdos van al libro de actas (art. 19.1). La regla general de voto es la mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas (art. 17.7); crear o suprimir la portería o la vigilancia, y las mejoras no necesarias, piden tres quintos (art. 17.3 y 17.4).
El fondo de reserva y las derramas
Toda comunidad debe tener un fondo de reserva para conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. El art. 9.1.f) de la Ley 49/1960 fija su mínimo en el 10 % del último presupuesto ordinario, y la disposición adicional primera impide bajar de ahí durante el ejercicio: lo gastado en obras del art. 10 se repone al empezar el siguiente. Con ese dinero se puede pagar un seguro de daños o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble.
La palabra derrama aparece dos veces en la ley, sin definición: en el art. 10.2.a), para las obras obligatorias, y en el art. 17.11, que pone las derramas de mejoras a cargo de quien sea propietario cuando el pago sea exigible. Si se vende un piso con una derrama aprobada, cuenta la fecha en que se puede exigir cada pago.
Ojo con esto
En Cataluña el mínimo es otro. Allí rige el libro quinto del Código Civil de Cataluña, cuyo art. 553-6.1 pide en el presupuesto no menos del 5 % de los gastos comunes para el fondo de reserva; la Ley 49/1960 deja a salvo lo que adopten las comunidades autónomas (disposición adicional primera).
La ley tampoco fija una mayoría propia para aprobar una derrama: la derrama sigue al gasto que paga. Si es una obra necesaria, no hay votación previa; si es una mejora, se aplica la mayoría de la mejora.
Accesibilidad: el cambio del 23 de octubre de 2026
Las obras de accesibilidad que pide un vecino en cuya vivienda viva una persona con discapacidad o mayor de setenta años son obligatorias, sin acuerdo de la junta, si su coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no pasa de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Hasta el 22 de octubre de 2026, el art. 10.1.b) también las impone cuando las ayudas a las que la comunidad puede acceder llegan al 75 % de su importe.
Desde el 23 de octubre de 2026 rige la redacción de la Ley 4/2026 (BOE n.º 246, de 3 de octubre). El nuevo art. 10.1.b) cuenta las ayudas «efectivamente concedidas» y baja el umbral al 70 % del importe de las obras; la comunidad debe solicitar las ayudas si el vecino le aporta las convocatorias; con financiación, el coste se reparte en tantos años como esta permita; y si la obra no se hace, el interesado puede acudir al juez.
Libro del edificio y plan de mantenimiento
El proyecto, el acta de recepción, la lista de agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento forman el libro del edificio, que se entrega a los usuarios (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 7); los propietarios deben «recibir, conservar y transmitir» esa documentación (art. 16.1). El Código Técnico añade un plan de mantenimiento con las operaciones programadas (Parte I, art. 8.1.3) y pide cumplirlo con un técnico competente, hacer las inspecciones reglamentarias y anotar en el libro cada reparación o reforma (art. 8.2.2).
La Ley 38/1999 se aplica a las obras cuya licencia se pidió desde su entrada en vigor, el 6 de mayo de 2000 (disposición transitoria primera): un bloque anterior puede no tener libro del edificio por esta ley.
La inspección del edificio: ITE o IEE
La sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017 (BOE n.º 15, de 17 de enero de 2018) anuló casi toda la regulación estatal del informe de evaluación del edificio: los apartados 2 a 6 del art. 29 del texto refundido de la Ley de Suelo, el art. 30 y el calendario de la disposición transitoria segunda. Queda el art. 29.1: los propietarios de edificios de vivienda colectiva «podrán ser requeridos» para acreditar el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética.
El cuándo lo fijan la comunidad autónoma y el municipio. En la Comunidad de Madrid, los edificios de más de treinta años pasan cada diez años una inspección encargada a un técnico competente o a una entidad homologada, y el informe va al ayuntamiento en el mes siguiente a cada periodo (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 169). Otras comunidades y muchas ordenanzas municipales fijan edades y plazos distintos.
Las instalaciones comunes
La tabla resume cada revisión y enlaza su página. Lo que más se olvida en una comunidad:
- Ascensor. Sin contrato con una empresa conservadora no se puede usar; la inspección periódica la contrata la comunidad, nunca la conservadora; y una anomalía se comunica a la conservadora en 24 horas como máximo (ITC AEM 1, art. 4).
- Extintores del garaje. Las comprobaciones trimestrales las puede hacer personal de la comunidad; las anuales y las de cinco años, sólo una mantenedora habilitada, y las actas se guardan cinco años como mínimo (RIPCI, anexo II).
- Piscina. Como tipo 3A, la norma estatal sólo le exige sus arts. 5, 6, 7, 10, 13 y 14.d) a f), entre ellos la calidad del agua y el aviso de incidencias a la autoridad (RD 742/2013, art. 3.2). En Andalucía, el Decreto 485/2019 aplica su reglamento a las de comunidades de veinte o más viviendas (art. 3.1).
- Legionela. El RD 487/2022 excluye los edificios de uso exclusivo de vivienda si la instalación no afecta al ambiente exterior (art. 3.2); los locales del bajo no están excluidos.
Lo que la norma no dice
Ojo con esto
Ninguna de estas normas dice cómo se avisa de una avería. La Ley 49/1960 pide avisar «sin dilación» y dar «inmediata cuenta», pero no fija canal, formato ni horas, no define «urgente», no usa la expresión «administrador de fincas» y no obliga a contratar a un profesional. Tampoco hay una inspección del edificio con plazo común para toda España.
La exclusión de la legionela va por el uso del edificio, no por su tamaño: el texto no resuelve el edificio que mezcla viviendas con locales u oficinas, ni el riego por aspersión del jardín. Eso lo decide la autoridad sanitaria de cada comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Qué obligaciones tiene una comunidad de vecinos?
Las propias de la Ley 49/1960: hacer las obras necesarias de conservación aunque la junta no las vote (art. 10.1.a), tener un fondo de reserva de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f), reunir la junta al menos una vez al año para presupuestos y cuentas (art. 16.1) y atender las reparaciones urgentes a través del administrador (art. 20.1.c). Además, las de cada instalación común: ascensor, protección contra incendios, electricidad, calefacción central y piscina, cada una con su reglamento.
¿Hace falta aprobar en junta una reparación urgente?
No. El administrador, o el presidente si hace de administrador, dispone las reparaciones y medidas urgentes y da inmediata cuenta al presidente o a los propietarios (art. 20.1.c de la Ley 49/1960), y la junta es informada después (art. 14.c). Las obras necesarias de conservación tampoco requieren acuerdo previo: la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se paga (art. 10.2.a). Lo que no es urgente ni necesario, como una mejora, sí se vota.
¿Cuánto dinero tiene que haber en el fondo de reserva?
Al menos el 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad, según el art. 9.1.f) de la Ley 49/1960, y no puede bajar de ese mínimo en ningún momento del ejercicio: lo que se gaste en obras obligatorias se repone al empezar el siguiente (disposición adicional primera). En Cataluña rige otra regla: el art. 553-6.1 del Código Civil catalán pide una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes.
¿Cada cuánto hay que pasar la ITE?
Depende de la comunidad autónoma y del municipio. La norma estatal sólo dice que la Administración puede pedir a los propietarios de edificios de vivienda colectiva que acrediten su estado (art. 29.1 del texto refundido de la Ley de Suelo); el calendario estatal lo anuló la sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, los edificios de más de treinta años pasan inspección cada diez años (Ley 9/2001, art. 169).
¿Cada cuánto se revisa el ascensor de una comunidad?
El mantenimiento lo hace una empresa conservadora cada mes, sin que pasen menos de 20 ni más de 45 días entre visitas; sólo los ascensores lentos con declaración de la normativa de máquinas, en edificios de viviendas de hasta tres paradas y veinte viviendas, van cada cuatro meses. La inspección por organismo de control es cada cuatro años si el edificio tiene más de veinte viviendas o más de cuatro plantas servidas, y cada seis en los demás casos (ITC AEM 1, arts. 5.4 y 11.4).
¿Tiene que hacer la comunidad el control de legionela?
Si el edificio es sólo de viviendas, en principio no: el art. 3.2 del Real Decreto 487/2022 excluye las instalaciones de los edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre que no afecten al ambiente exterior. El agua caliente central de un bloque de pisos queda fuera por esa regla. Los locales del bajo no están excluidos, y la norma no aclara qué pasa en un edificio mixto: eso lo decide la autoridad sanitaria de la comunidad autónoma.
Las revisiones de este sector, una a una
- Inspección de ascensoresQué exige la ITC AEM 1 (Real Decreto 355/2024) al titular de un ascensor: contrato con empresa conservadora, revisión mensual, inspección periódica cada 2, 4 o 6 años y plazos para los defectos.
- Protección contra incendios (RIPCI)Las revisiones del RIPCI: trimestrales del titular, anuales y quinquenales de la mantenedora, actas guardadas cinco años e inspección cada diez años con sus excepciones.
- Inspección de baja tensiónInspección por un organismo de control cada 5 años para los locales de la ITC-BT-05 (bares, restaurantes y hoteles siempre) y cada 10 para las zonas comunes de más de 100 kW.
- Instalaciones térmicas (RITE)Empresa mantenedora desde 5 kW; contrato, certificado anual e inspección de eficiencia cada 4 años por encima de 70 kW, con las periodicidades mínimas de la tabla 3.1.
- PiscinasQué exige el Real Decreto 742/2013 según el tipo de piscina: autocontrol, controles diario y mensual, cartel para el usuario e incidencias, y qué deja a las comunidades autónomas.
La normativa de otros sectores
- Restaurantes y baresLas obligaciones de un restaurante o un bar: lo propio de la cocina y las revisiones del local, cada una con la condición que la activa, cada cuánto toca y su artículo.
- GimnasiosUn gimnasio: sin ley estatal; títulos, seguro y carteles según la ley de profesiones del deporte de cada comunidad, y baja tensión, legionela, piscina, RIPCI y desfibrilador como local.
- HotelesUn hotel: registro y comunicación de huéspedes en 24 horas, clasificación autonómica, baja tensión y ascensor por ser pública concurrencia, RIPCI, legionela, piscina, cocina y desfibrilador.
- Locales comerciales y franquiciasUna tienda: declaración responsable hasta 750 m², horarios, precios, franquicias sin registro desde 2018, hojas de reclamaciones, ajustes de accesibilidad y las revisiones de un local con público.
- OficinasLas obligaciones de una oficina: temperatura y mantenimiento del local, pantallas, prevención de riesgos, coordinación con contratas, canal interno, desconexión digital y las revisiones del edificio.
- ColegiosUn colegio: instalaciones mínimas, protocolos contra la violencia y coordinador de bienestar, comedor y menús desde abril de 2026, autoprotección y las revisiones del edificio.
- Naves industrialesUna nave: inspección contra incendios cada cinco años con el reglamento de 2025, almacén APQ, calderines, equipos de trabajo, baja tensión, torres de refrigeración y autoprotección.