Propiedad horizontal

Qué es exactamente

La Ley 49/1960 regula «la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil» (art. 1). A cada piso o local le corresponden dos derechos a la vez (art. 3): la propiedad exclusiva de su espacio, con las instalaciones que sólo le sirven a él, y la copropiedad de lo demás —cimientos, cubierta, fachada, portal, ascensores, bajantes—, con una cuota de participación expresada en centésimas. Esa cuota sirve de módulo para repartir cargas y beneficios.

La ley se aplica también a las comunidades que reúnen los requisitos del art. 396 aunque nunca otorgaran título constitutivo (art. 2.b). Sus órganos son la Junta, el presidente, el secretario y el administrador (art. 13), y la reserva para obras futuras es el fondo de reserva.

Para un negocio, lo práctico es esto: un local en los bajos de un edificio de viviendas es un elemento privativo más. Su dueño puede modificar sus propias instalaciones si no afecta a la seguridad, a la estructura ni al aspecto exterior, dando cuenta antes a quien represente a la comunidad; en lo común no puede alterar nada (art. 7.1). Una cafetería que quiera sacar la salida de humos por el patio de luces, por tanto, tiene que pasar por la Junta. Y ni el dueño ni quien ocupa el local pueden ejercer actividades prohibidas por los estatutos o «dañosas para la finca» (art. 7.2).