Preguntas de averías
Quién paga las averías de un piso de alquiler: el propietario lo necesario, el inquilino lo del día a día
Se estropea la caldera, gotea una tubería o la lavadora deja de centrifugar, y llega la pregunta de siempre entre inquilino y propietario. En una vivienda, a diferencia de un local, muchas leyes protegen al inquilino aunque el contrato diga otra cosa. Esto dice cada una, con su artículo.
La respuesta corta
El propietario paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable: estructura, tejado, tuberías, instalación eléctrica y de gas, calefacción y agua caliente. El inquilino paga las pequeñas reparaciones que pide el uso diario (en Colombia y Chile, las «locativas») y todo lo que estropee él o la gente de su casa. En España, Inglaterra e Irlanda eso no se puede cambiar en contra del inquilino aunque lo diga el contrato. En Colombia, Chile, Perú y Argentina, el contrato sí puede repartirlo de otra forma. Sobre los electrodomésticos casi ninguna ley dice nada: la inglesa los deja fuera de la obligación del propietario.
| País | Paga el propietario | Paga el inquilino | ¿El contrato puede cambiarlo? | Norma |
|---|---|---|---|---|
| España | Todo lo necesario para conservar la vivienda habitable, sin subir la renta. | Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario y lo que estropee él o su gente. | No en su perjuicio (art. 6). | LAU, arts. 6 y 21 |
| México | Todas las reparaciones necesarias, aunque el contrato no lo diga. | Los deterioros de poca importancia del uso normal y los daños por su culpa. | No lo dice la ley para estos artículos; cada estado tiene su código. | Código Civil Federal, arts. 2412, 2425 y 2444 · CDMX |
| Colombia | Entregar y mantener la vivienda en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. | Las reparaciones locativas y los daños por mal uso suyo, de su familia o sus huéspedes. | En el Código Civil, sí (art. 1985). | Ley 820 de 2003, arts. 8 y 9 |
| Argentina | La reparación de cualquier deterioro que no sea culpa del inquilino. | Las mejoras de mero mantenimiento y lo que dañe él o sus visitas. | Sí: desde 2023 la ley es supletoria salvo norma expresamente imperativa (art. 958). | Código Civil y Comercial, arts. 958, 1201 y 1207 |
| Chile | Las reparaciones necesarias, y también las locativas que vengan de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa. | Las locativas y lo que estropee por su culpa o la de su familia. | Sí (art. 1927). | Código Civil, arts. 1927, 1940 y 1970 |
| Perú | Todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. | Conservación y mantenimiento ordinario, salvo pacto; responde del deterioro si no prueba que no fue culpa suya. | Sí (arts. 1680 y 1682). | Código Civil, arts. 1680, 1682 y 1683 |
| Inglaterra | Estructura y exterior, agua, gas, electricidad, saneamiento, calefacción y agua caliente (alquileres de menos de 7 años). | Lo que corresponde a usar la vivienda con cuidado; los electrodomésticos quedan fuera de la obligación legal del propietario. | No: es nulo el pacto que la excluya o limite (s. 12). | Landlord and Tenant Act 1985, ss. 11 y 12 · Gales, s. 92 |
| Irlanda | La estructura y el interior, incluido sustituir accesorios, para mantenerlo como estaba al empezar. | Lo que deteriore más allá del desgaste normal: lo restaura o paga su coste. | No, salvo a favor del inquilino (s. 18). | Residential Tenancies Act 2004, ss. 12 y 18 |
Textos oficiales leídos el 27 de octubre de 2026. En México sólo se han leído el código federal y el de la Ciudad de México; cada estado tiene el suyo.
Una vivienda no es un local
En un local, el contrato manda casi siempre. En una vivienda, varias leyes ponen un suelo que el contrato no puede bajar. En España, el art. 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas del título de la vivienda, y la conservación (art. 21) está en ese título: una cláusula que diga «todas las averías las paga el inquilino» no vale. En Inglaterra, la sección 12 de la Landlord and Tenant Act anula cualquier pacto que excluya o limite la obligación del propietario, salvo que lo autorice un tribunal. En Irlanda, la sección 18 de la Residential Tenancies Act impide que un contrato modifique o restrinja esos deberes, salvo para mejorar la posición del inquilino.
En cambio, Colombia, Chile y Perú dicen en sus códigos que los contratantes pueden modificar estas obligaciones, y en Argentina, desde la reforma de 2023, las normas del contrato son supletorias salvo que digan expresamente lo contrario. Ahí, antes de discutir, hay que leer qué firmó cada uno.
Lo pequeño del día a día
Ninguna ley trae una lista cerrada de qué es «pequeño». La idea común es el desgaste normal de vivir: una bombilla, el sifón atascado por el uso, una manilla floja, la junta de un grifo. Lo que deja la vivienda sin un servicio básico (agua, luz, gas, calefacción) o afecta a la estructura no es pequeño, aunque la reparación sea barata.
- España: «pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario» (art. 21.4 LAU).
- México: «deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio» (art. 2444 CCF).
- Colombia y Chile: «reparaciones locativas», que dependen de la costumbre del país.
- Argentina: «mejoras de mero mantenimiento» (art. 1207 CCyC); Perú: «conservación y mantenimiento ordinario» (art. 1682).
Ojo con esto
Los electrodomésticos son la duda más repetida y casi ninguna ley la resuelve. Sólo la inglesa los nombra, y para dejarlos fuera de la obligación legal del propietario. En los demás países se aplica la regla general: si se estropean por viejos o por defecto, suele ser reparación necesaria; si se rompen por mal uso, la paga el inquilino. Lo que diga el inventario y el contrato pesa mucho.
España, alquiler de temporada: el art. 21 bis, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026 y pendiente de convalidación, pone también las pequeñas reparaciones a cargo del propietario, al revés que el 21.4.
Cómo reclamar una avería en un piso
El inquilino tiene que avisar cuanto antes, y casi todas las leyes de la tabla condicionan lo que puede reclamar a ese aviso. Si la avería es urgente, varias le permiten repararla y pedir el reembolso (España, Argentina, Perú, Irlanda; el plazo de cada una está en la pregunta sobre cuánto tiene el casero para reparar). Lo que sirve es un aviso por escrito con fecha, foto y descripción, y guardar la respuesta.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la caldera estropeada en un piso de alquiler?
Si se estropea por avería o por vieja, es una reparación necesaria y la paga el propietario en España, Inglaterra, Irlanda y los códigos latinos de la tabla. El mantenimiento periódico o una rotura por mal uso suelen ser del inquilino, salvo lo que diga el contrato donde se puede pactar.
¿Y la lavadora o el frigorífico que venían con el piso?
Casi ninguna ley lo dice expresamente. Se aplica la regla general: avería por uso normal o por antigüedad, el propietario; rotura por mal uso, el inquilino. La ley inglesa los excluye de la obligación legal del propietario.
¿Vale una cláusula que diga que el inquilino paga todas las averías?
En España, Inglaterra e Irlanda, no en lo que perjudique al inquilino. En Colombia, Chile, Perú y Argentina el contrato sí puede repartir las reparaciones de otra forma.
¿Quién paga lo que rompe el inquilino?
El inquilino, en todos los países de la tabla, también lo que rompan su familia o sus invitados.
Estas páginas son informativas y no sustituyen al asesoramiento jurídico. Mandan siempre el contrato y la ley vigente de cada país.
Preguntas de averías
- ¿Quién paga una avería en un local alquilado?Si el contrato no dice nada, el arrendador hace las reparaciones necesarias y el inquilino paga las pequeñas del uso diario. Irlanda va al revés.
- ¿Cuánto tiene el casero para reparar una avería?Casi ninguna ley fija días: el inquilino avisa y, si es urgente, repara y reclama. Argentina, España (desde octubre de 2026) e Inglaterra sí ponen plazos.
- ¿Es legal usar WhatsApp en el trabajo?Ninguna ley prohíbe WhatsApp en el trabajo. Lo que se mira es con qué base se usa el número personal del trabajador y si se le escribe fuera de su horario.