Ascensores: revisión de la empresa conservadora cada mes y organismo de control cada dos, cuatro o seis años

La respuesta corta

Cada mes, con entre 20 y 45 días de una visita a la siguiente, una empresa conservadora habilitada hace la revisión de mantenimiento. Y un organismo de control —lo que en el sector se llama la OCA— pasa la inspección periódica: cada dos años si el ascensor está en un edificio de uso industrial o en un local de pública concurrencia, como un hotel, un bar o un restaurante; cada cuatro años en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas; y cada seis años en los demás.

La norma es la ITC AEM 1 del Real Decreto 355/2024, que desarrolla el Reglamento de aparatos de elevación y manutención de 1985. Derogó expresamente el Real Decreto 88/2013, la instrucción anterior, y el Real Decreto 57/2005, sobre la seguridad del parque existente (disposición derogatoria única). Después la han modificado los Reales Decretos 164/2025, 485/2025 y 770/2025.

Qué dice la norma

El titular del ascensor es su propietario o, en su caso, el arrendatario (art. 2.x). Sus obligaciones están en el art. 4: permitir el uso del ascensor sólo mientras tenga contratado el mantenimiento con una empresa conservadora habilitada; avisarla de inmediato si hay un accidente y en 24 horas como máximo si hay una anomalía en el funcionamiento; reparar lo que la conservadora le comunique por escrito en el plazo que ella fije, o pedirle que lo deje fuera de servicio; contratar la inspección periódica; subsanar con una conservadora los defectos que salgan en ella; y conservar la documentación.

A qué ascensores y qué cuenta como pública concurrencia

La ITC se aplica a todo ascensor instalado de forma permanente en un edificio, con un habitáculo que sirve niveles definidos, sea cual sea su nombre comercial y su velocidad (art. 2.a). Quedan fuera, entre otros, las escaleras mecánicas y los andenes móviles, los salvaescaleras que van a lo largo de una escalera o una rampa y los elevadores de sólo dos paradas que salvan menos de una planta, con un máximo de tres metros (art. 1.2).

El plazo de la inspección depende de si el local es de «pública concurrencia», y el art. 11.4 lo define con una lista:

• Siempre, cualquiera que sea su ocupación: hoteles, hostales, bares, cafeterías, restaurantes, zonas comunes de agrupaciones de establecimientos comerciales, aparcamientos cerrados y cubiertos para más de cinco vehículos, hospitales, asilos y guarderías, entre otros.
• Si la ocupación prevista pasa de 50 personas: centros de enseñanza, establecimientos comerciales, edificios de oficinas, residencias de estudiantes, gimnasios, bibliotecas, salas de exposiciones, centros culturales y clubes sociales y deportivos.
• Cualquier otro local con capacidad para más de 100 personas, y los clasificados como BD2, BD3 o BD4 según la norma UNE-HD 60364-5-51.

La ocupación se calcula como una persona por cada 0,8 m² de superficie útil, sin contar pasillos, repartidores, vestíbulos, almacenes y servicios (art. 11.4). Hecho el cálculo, una tienda, una oficina o un gimnasio pasan de 50 personas con algo más de 40 m² útiles, si se aplica esa densidad. En un edificio con usos mezclados manda el «uso principal»: la propia ITC pone el ejemplo de una consulta médica o un despacho de abogados en un edificio residencial, que no lo convierten en pública concurrencia.

Qué se revisa, cada cuánto y quién

Si vence la inspección periódica sin haberse hecho, la empresa conservadora tiene que dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo al titular y a la comunidad autónoma dentro de las 24 horas siguientes (art. 7.7). Y si el ascensor ha estado parado más de tres meses, antes de volver a usarlo hace falta una revisión con el alcance de la anual de la UNE 58720; si en ese tiempo venció la inspección, también una inspección favorable sin defectos (art. 4.7).

Los defectos y sus plazos

Los defectos son leves, graves o muy graves (art. 11.8). Con leves, la inspección es favorable y hay que subsanarlos en seis meses como máximo. Con graves es desfavorable: el inspector fija un plazo de hasta seis meses y vuelve; si la segunda visita sale mal, o no se le deja hacerla, se paraliza el ascensor. Con uno muy grave, queda fuera de servicio en el acto y sólo vuelve tras una nueva inspección completa del mismo organismo, sin nuevos plazos (art. 11.9). No hacer a tiempo las mejoras del anexo VII también es defecto grave.

El resultado se ve en la cabina: una etiqueta de 96 × 56 mm, verde si la inspección es favorable, amarilla si está condicionada y roja si el ascensor está fuera de servicio, colocada entre 1,80 y 1,90 m del suelo (anexo IX). La roja va también en la puerta de la planta baja.

Qué papel se guarda

El titular conserva el registro de puesta en servicio, la declaración de conformidad CE o UE, la ficha técnica, el manual de funcionamiento, el registro de mantenimiento, el contrato con la conservadora y los certificados de inspección (art. 4.8). La ITC no habla de un «libro» del ascensor, sino de un registro de mantenimiento con los boletines, las averías, los accidentes, las reparaciones, los componentes de seguridad, las modificaciones y las inspecciones (art. 2.z). Si cambiáis de empresa conservadora, le entregáis a la nueva ese registro (art. 4.1).

Lo que la norma no dice

Los plazos para adaptar los ascensores antiguos

Los ascensores anteriores a la ITC siguen con los requisitos de diseño de su época, pero su mantenimiento e inspección se rigen ya por la nueva (disposición transitoria primera). El anexo VII les obliga a incorporar medidas de seguridad, casi siempre con un plazo que empieza en la primera inspección periódica que detecta la carencia: un dispositivo de comunicación bidireccional para que quien quede atrapado pueda pedir auxilio, la protección contra el cierre de las puertas automáticas y el limitador de carga, en un año, cuando sean técnicamente viables; la sustitución de guías antiguas, entre tres y diez años según la fecha de instalación. Si una medida es técnicamente imposible, el titular puede pedir la exoneración a la comunidad autónoma, con un informe favorable de un organismo de control.

Lo que depende de la comunidad autónoma

La puesta en servicio, el número de registro del aparato (RAE), las bajas temporales y los certificados de inspección se tramitan ante el órgano competente de cada comunidad autónoma (arts. 3, 4.7 y 11.10), y la inspección sigue las normas UNE 192008 «o el protocolo equivalente que cada comunidad autónoma tenga establecido» (art. 11.7). Las infracciones se sancionan según el título V de la Ley 21/1992 de Industria (art. 14). La Comunidad Valenciana tuvo hasta el 1 de julio de 2026 un régimen temporal que suspendía los plazos del anexo VII (disposición transitoria quinta); ya ha terminado.

Lo que esto supone en cada negocio está en las páginas de comunidades de vecinos, hoteles, oficinas y colegios.