Preguntas de averías
Quién paga una avería en un local alquilado: primero el contrato, después la ley de cada país
La pregunta llega con el aire acondicionado parado o la persiana del local atascada: ¿lo pago yo o el propietario? La respuesta depende primero del contrato y, si el contrato no dice nada, de la ley del país. Aquí está la regla de cada uno, con su artículo.
La respuesta corta
Manda lo que diga el contrato de alquiler. Si el contrato no dice nada, en España, México, Colombia, Argentina, Chile y Perú el arrendador paga las reparaciones necesarias para que el local siga sirviendo para su uso, y el inquilino paga las pequeñas que causa el uso diario (en Colombia y Chile se llaman «reparaciones locativas»). Si la avería la causó el inquilino, la paga el inquilino. En Inglaterra y Gales ninguna ley obliga al propietario de un local a repararlo: la obligación legal es sólo para viviendas, y en un local todo queda al contrato. Irlanda va al revés que los códigos latinos: salvo pacto, presume que el inquilino mantiene el local en buen estado.
| País | Si el contrato no dice nada, repara… | Lo que paga el inquilino | Norma |
|---|---|---|---|
| España | El arrendador: las reparaciones necesarias para conservar el local para el uso convenido. | Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario, y lo que haya estropeado él. | LAU, arts. 4.3, 30 y 21 |
| México (federal) | El arrendador, aunque no haya pacto: conservar la cosa en el mismo estado con todas las reparaciones necesarias. | Los deterioros de poca importancia que causa el uso normal. | Código Civil Federal, arts. 2412 y 2444 |
| Colombia | El arrendador: todas las reparaciones necesarias, salvo las locativas. | Las locativas, salvo que vengan de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa. | Código Civil, arts. 1985 y 1998 |
| Argentina | El locador: la reparación de todo deterioro que no sea imputable al locatario. | En un inmueble, sólo las mejoras de mero mantenimiento. | Código Civil y Comercial, arts. 1201 y 1207 |
| Chile | El arrendador: las reparaciones necesarias, salvo las locativas. | Las locativas, salvo que vengan de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa. | Código Civil, arts. 1927 y 1940 |
| Perú | El arrendador: todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. | Los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario, salvo pacto distinto. | Código Civil, arts. 1680 y 1682 |
| Inglaterra y Gales | Nadie por ley: la obligación de la sección 11 es sólo para viviendas de menos de siete años. En un local, lo que diga el contrato. | Lo que diga el contrato. | Landlord and Tenant Act 1985, ss. 11 y 13 |
| Irlanda | Salvo que el contrato diga otra cosa, la ley presume que el inquilino mantiene el local en buen estado. | Salvo pacto, el mantenimiento en buen estado. | Deasy's Act 1860, s. 42 |
Textos oficiales leídos el 27 de octubre de 2026. En México, cada estado y la Ciudad de México tienen su propio código civil, que es el que suele aplicarse a un alquiler entre particulares.
Primero, el contrato
En un local, la ley casi siempre deja hablar primero a las partes. En España, el art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por lo que pacten las partes y, en su defecto, por el título III de la ley, cuyo art. 30 remite a las reglas de conservación de la vivienda (art. 21). En Argentina, el art. 962 del Código Civil y Comercial hace supletorias de la voluntad de las partes las normas de los contratos, salvo las indisponibles. Colombia, Chile y Perú lo dicen en el mismo artículo de las reparaciones: las estipulaciones de los contratantes pueden modificar estas obligaciones.
Por eso lo primero, antes de discutir, es abrir el contrato y buscar la cláusula de conservación, mantenimiento u obras. Muchos contratos de local pasan al inquilino todo el mantenimiento, también el de las instalaciones, y eso es válido si está firmado.
Necesarias y pequeñas: dónde está la línea
Todas las leyes de la tabla separan dos clases de reparación, aunque las llamen distinto. Las necesarias son las que hacen falta para que el local siga sirviendo para lo que se alquiló: la cubierta que filtra, la instalación eléctrica que falla por vieja, la bajante rota. Las pequeñas son las que pide el uso de cada día: una cerradura, un grifo que gotea, una bombilla, un enchufe arrancado.
- España habla de «pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario» (art. 21.4 LAU).
- Colombia y Chile las llaman «reparaciones locativas», y el arrendador las paga igualmente si vienen de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la cosa.
- México habla de «deterioros de poca importancia» (art. 2444 CCF); Argentina, de «mejoras de mero mantenimiento» (art. 1207 CCyC); Perú, de «conservación y mantenimiento ordinario» (art. 1682).
Ojo con esto
Lo que el inquilino rompe, lo paga el inquilino en todos los países de la tabla, sea grande o pequeño. Y un contrato puede mover la línea en los dos sentidos: lo que no cabe es suponer que una avería grande es del propietario sin haber leído antes la cláusula de obras.
En Irlanda la presunción va al revés: la sección 42 de la Deasy's Act de 1860 pone el mantenimiento a cargo del inquilino salvo que el contrato diga otra cosa. No se ha podido comprobar en la versión revisada que siga igual hoy.
Cómo dejar constancia de la avería
Pague quien pague, la discusión se gana o se pierde con el aviso. Varios códigos piden al inquilino que avise al propietario lo antes posible, y sin ese aviso puede perder el derecho a que le devuelvan lo que adelantó. Lo que sirve como prueba es un aviso por escrito, con la fecha, una foto y la descripción de la avería, y la respuesta del propietario. Un mensaje suelto en un grupo de WhatsApp no deja claro quién lo vio ni cuándo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la avería del aire acondicionado de un local alquilado?
Depende del contrato. Si no dice nada, en España y en los códigos latinos de la tabla paga el arrendador si es una reparación necesaria (el equipo deja de funcionar por avería o por viejo) y el inquilino si es mantenimiento ordinario o la causó él.
¿Se puede pactar que el inquilino del local pague todas las reparaciones?
En España, Argentina, Colombia, Chile y Perú, sí: en un local la ley deja a las partes pactarlo, y el contrato firmado manda sobre la regla supletoria.
¿Y si la avería la causó el inquilino?
La paga el inquilino en todos los países de la tabla. En España, la LAU lo excluye de la obligación del arrendador remitiendo a los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil.
¿Vale lo mismo para un piso alquilado?
La regla de fondo es parecida, pero la vivienda tiene normas propias que el contrato no siempre puede cambiar. Esta página trata sólo el local.
Estas páginas son informativas y no sustituyen al asesoramiento jurídico. Mandan siempre el contrato y la ley vigente de cada país.
Preguntas de averías
- ¿Cuánto tiene el casero para reparar una avería?Casi ninguna ley fija días: el inquilino avisa y, si es urgente, repara y reclama. Argentina, España (desde octubre de 2026) e Inglaterra sí ponen plazos.
- ¿Quién paga las averías en un piso de alquiler?El propietario paga lo que hace falta para que el piso siga habitable; el inquilino, el desgaste pequeño y lo que rompa. En España, Inglaterra e Irlanda no se pacta en su contra.
- ¿Es legal usar WhatsApp en el trabajo?Ninguna ley prohíbe WhatsApp en el trabajo. Lo que se mira es con qué base se usa el número personal del trabajador y si se le escribe fuera de su horario.