Normativa de un negocio con local
Administrador de fincas
El administrador de fincas es quien gestiona una comunidad de propietarios: prepara el plan de gastos, atiende la conservación, ordena las reparaciones urgentes y cobra y paga. La Ley de Propiedad Horizontal lo llama sólo «administrador» y permite que lo sea un propietario o un profesional (arts. 13 y 20).
También se le llamaadministrador · administrador de la comunidad · secretario-administrador · gestor de la comunidad
Lo que dice la ley
La LPH no usa la expresión «administrador de fincas»: habla del administrador, uno de los órganos de gobierno de la comunidad (art. 13.1.d). Si la Junta no nombra a nadie aparte, sus funciones las ejerce el presidente (art. 13.5). Puede serlo cualquier propietario, una persona física «con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» o una sociedad (art. 13.6), y el nombramiento dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7).
Sus funciones están en el art. 20.1:
- velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios;
- preparar el plan de gastos previsibles y someterlo a la Junta;
- atender la conservación de la casa, «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente»;
- ejecutar los acuerdos sobre obras, hacer los pagos y los cobros;
- custodiar la documentación de la comunidad y, si toca, actuar como secretario.
Un ejemplo: el gimnasio de los bajos ve agua bajando por la pared del vestuario desde la bajante común. Su dueño, como cualquier propietario que advierte una reparación urgente, tiene que comunicarlo «sin dilación» al administrador (art. 7.1); el administrador puede mandar al fontanero sin esperar a la Junta y le da cuenta después. Si el gimnasio está de alquiler, lo práctico es avisar a la vez al dueño del local, que es quien forma parte de la comunidad.
Ojo con esto
La ley no define «urgente» ni pone horas a la «inmediata cuenta». Las obras que no son urgentes las aprueba la Junta (art. 14.c), y la LPH tampoco exige que el administrador profesional pertenezca a un colegio: pide cualificación reconocida. En Cataluña las funciones las fija el art. 553-18 de su Código Civil, que le deja decidir las obras urgentes de conservación y reparación dando cuenta inmediatamente a la presidencia.
Fuentes
Términos relacionados
- Propiedad horizontalLa propiedad horizontal es el régimen de un edificio dividido en pisos o locales: cada uno tiene un dueño exclusivo y comparte con los demás los elementos comunes según su cuota de participación. En España la regula la Ley 49/1960 (LPH), salvo en Cataluña, que tiene la suya en su Código Civil.
- DerramaUna derrama es la cantidad extraordinaria que se reparte entre los propietarios de una comunidad para pagar una obra o una mejora concreta, aparte de la cuota ordinaria. La Ley de Propiedad Horizontal usa la palabra en sus arts. 10.2.a) y 17.11 sin llegar a definirla.
- Fondo de reservaEl fondo de reserva es el dinero que toda comunidad de propietarios debe apartar para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. La Ley de Propiedad Horizontal fija su mínimo en el 10 por ciento del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f); en Cataluña la regla es otra.