Revisiones por instalación
La inspección de baja tensión: qué locales la pasan, cada cuánto y lo que el reglamento no dice
El reglamento de baja tensión no obliga a todos los locales a pasar una inspección periódica: sólo a los de una lista. Si el vuestro está en ella —un bar, un restaurante o un hotel lo están siempre—, un organismo de control acreditado revisa la instalación antes de abrir y después cada cinco años. Las zonas comunes de un edificio de viviendas con más de 100 kW, cada diez. Y hay una revisión anual que casi nadie cita: la de la toma de tierra.
La respuesta corta
El Reglamento electrotécnico para baja tensión (REBT) reserva la inspección periódica a las instalaciones que enumera su ITC-BT-05: si la vuestra está en la lista, pasó una inspección inicial antes de abrir y pasa otra cada 5 años. Las zonas comunes de los edificios de viviendas con más de 100 kW, cada 10 años. Las dos las hace un organismo de control acreditado para baja tensión: la OCA.
Un bar, un restaurante, una cafetería o un hotel están siempre en la lista, sea cual sea su tamaño. Una tienda, un gimnasio, un colegio o una oficina que atiende al público, sólo si su ocupación prevista pasa de 50 personas. Un local que no esté en la lista no tiene inspección periódica de la OCA, pero sí la obligación general de mantener la instalación en buen estado y una comprobación anual de la toma de tierra.
Qué dice el reglamento
El artículo 21 del REBT deja a las instrucciones técnicas decidir qué se inspecciona y cuándo. Lo hace la ITC-BT-05: su apartado 4.1 enumera las instalaciones que necesitan inspección inicial, y el 4.2 les pone fecha:
Serán objeto de inspecciones periódicas, cada 5 años, todas las instalaciones eléctricas en baja tensión que precisaron inspección inicial, según el punto 4.1 anterior
El mismo apartado añade el plazo largo: «cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW». La lista del 4.1, con umbrales de potencia instalada:
- Locales de pública concurrencia, sin umbral de potencia (qué son, en el apartado siguiente).
- Instalaciones industriales que necesitan proyecto, con más de 100 kW.
- Locales con riesgo de incendio o explosión de clase I, salvo aparcamientos de menos de 25 plazas: con gases, vapores o líquidos inflamables, como una cabina de pintura o un taller de vehículos.
- Locales mojados de más de 25 kW, como una lavandería o una instalación a la intemperie.
- Piscinas de más de 10 kW, alumbrado exterior de más de 5 kW y quirófanos y salas de intervención.
- Recarga del vehículo eléctrico que requiera proyecto, desde el 30 de junio de 2015 (Real Decreto 1053/2014).
Dos matices. Las instalaciones anteriores a 2003 también pasan las periódicas, juzgadas con el reglamento con el que se aprobaron (art. 2.2.c). Y una reforma que afecte a más del 50 % de la potencia instalada es «de importancia» (art. 2.2) y vuelve a pedir inspección inicial.
Pública concurrencia: siempre, o desde 50 personas
La ITC-BT-28 define el local de pública concurrencia con dos listas. En la primera no hay umbral: entran, «cualquiera que sea su ocupación», hoteles, hostales, bares, cafeterías y restaurantes, zonas comunes de centros comerciales, guarderías, hospitales, museos, estacionamientos cerrados y cubiertos de más de 5 vehículos y locales de espectáculos como cines o teatros. El bar de treinta metros de la esquina está dentro.
Si la ocupación prevista es de más de 50 personas: bibliotecas, centros de enseñanza, consultorios médicos, establecimientos comerciales, oficinas con presencia de público, residencias de estudiantes, gimnasios, salas de exposiciones, centros culturales, clubes sociales y deportivos
Para saber si pasáis de 50, la instrucción da la regla: una persona por cada 0,8 m² de superficie útil, sin contar pasillos, repartidores, vestíbulos ni servicios. Hecha la cuenta —la cuenta es nuestra; la norma sólo da la regla—, 50 personas a 0,8 m² son 40 m²: una tienda o un gimnasio con más de 40 m² útiles computables pasa de 50 personas. El reglamento no remite al aforo de la licencia: usa su propio cálculo.
Una oficina sin público no está en esa lista, pero la ITC-BT-28 alcanza a cualquier local no citado «cuando tengan una capacidad de ocupación de más de 100 personas».
Los garajes: un caso dudoso
Aquí el reglamento no casa consigo mismo. La ITC-BT-28 llama pública concurrencia a los estacionamientos cerrados y cubiertos de más de 5 vehículos, y la ITC-BT-29 pone los garajes como ejemplo de local de clase I; pero la ITC-BT-05 saca de la inspección por clase I a los aparcamientos de menos de 25 plazas. Un garaje cerrado y cubierto de 25 plazas o más está dentro; uno de 6 a 24 queda en duda. El texto no lo resuelve: preguntadlo al organismo de control o a la consejería de industria de vuestra comunidad.
Qué se revisa, cada cuánto y quién
| Qué | Cada cuánto | Quién | Dónde lo dice |
|---|---|---|---|
| Verificación de la instalación terminada | Antes de ponerla en servicio | La empresa instaladora que la ejecuta | ITC-BT-05, apartados 2.1 y 3 |
| Inspección inicial (sólo las instalaciones de la lista) | Antes de registrarla, y tras una ampliación o modificación de importancia | Organismo de control | ITC-BT-05, apartado 4.1 |
| Inspección periódica (las mismas) | Cada 5 años | Organismo de control | ITC-BT-05, apartado 4.2 |
| Zonas comunes de edificios de viviendas de más de 100 kW | Cada 10 años | Organismo de control | ITC-BT-05, apartado 4.2 |
| Puesta a tierra, midiendo su resistencia (cualquier instalación) | Al menos una vez al año, en la época en que el terreno esté más seco | Personal técnicamente competente | ITC-BT-18, apartado 12 |
| Electrodos de tierra al descubierto, donde el terreno no favorece su conservación | Al menos cada 5 años | No lo precisa | ITC-BT-18, apartado 12 |
Fuente: REBT, texto consolidado del BOE consultado el 19 de octubre de 2026.
Qué pasa con el resultado
La OCA emite un certificado con los defectos y una de tres calificaciones (ITC-BT-05, apartado 5.2):
- Favorable: ningún defecto grave ni muy grave. Los leves se anotan para corregirlos antes de la próxima inspección.
- Condicionada: al menos un defecto grave, o un leve que venía de la anterior sin corregir. En servicio, el plazo para corregirlo no pasa de 6 meses; si vence, la OCA manda el certificado negativo a la comunidad autónoma.
- Negativa: al menos un defecto muy grave, un peligro inmediato para personas o bienes. En servicio, el certificado negativo va de inmediato a la comunidad autónoma.
Una instalación nueva condicionada o negativa no recibe suministro hasta ser favorable. Entre los defectos graves está una ampliación sin tramitar según la ITC-BT-04: el circuito que se añadió a la cocina sin papeles.
Qué papel guardáis
Al acabar una instalación, ampliación o modificación, la empresa instaladora emite el certificado de instalación eléctrica, el «boletín», y lo presenta en la comunidad autónoma con el proyecto o la memoria técnica y, si toca, la inspección inicial. Sin la copia diligenciada, la distribuidora no puede conectar (art. 18.3). Con él os entregan instrucciones de uso y mantenimiento con, como mínimo, el esquema unifilar y un croquis del trazado (art. 19).
Se suma el certificado de cada inspección de la OCA, con los defectos leves anotados «para constancia del titular»: si siguen sin corregir en la siguiente, basta para que salga condicionada.
Lo que el reglamento no dice
Ojo con esto
El REBT no dice quién tiene que encargar la inspección periódica ni que la Administración os avise: sólo qué instalaciones la pasan, cada cuánto y que la hace un organismo de control. Tampoco exige un contrato de mantenimiento eléctrico: el artículo 20 pide mantener la instalación «en buen estado de funcionamiento» y que las modificaciones las haga una empresa instaladora. No le pone caducidad al certificado de instalación de un local, y los locales húmedos —condensación o moho, sin gotas— no están en la lista: sólo los mojados de más de 25 kW.
Lo que sí dice y casi nadie cita es la revisión de la toma de tierra: personal técnicamente competente debe comprobarla «al menos anualmente, en la época en la que el terreno esté mas seco», midiendo la resistencia de tierra y reparando con urgencia lo que falle (ITC-BT-18, apartado 12). Vale para cualquier instalación, esté o no en la lista de la OCA.
Lo que depende de la comunidad autónoma
El reglamento es estatal, pero lo aplica cada comunidad: ante ella se registra el certificado de instalación, a ella llegan los certificados negativos y ella decide qué pasa después, porque la ITC-BT-05 no fija plazo ni corte de suministro para una instalación en servicio con calificación negativa. Los impresos y el registro cambian de una comunidad a otra; los cinco y diez años, no.
Si además tenéis piscina o un garaje comunitario, mirad la normativa de piscinas y la de comunidades de vecinos. Para el sector entero: restaurantes, hoteles, gimnasios o naves industriales.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto se pasa la OCA de baja tensión?
Cada cinco años, si vuestra instalación necesitó inspección inicial: locales de pública concurrencia, industrias con proyecto de más de 100 kW, locales con riesgo de incendio o explosión de clase I, locales mojados de más de 25 kW, piscinas de más de 10 kW, alumbrado exterior de más de 5 kW y recarga de vehículos con proyecto. Las zonas comunes de edificios de viviendas de más de 100 kW, cada diez años. Lo fija el apartado 4.2 de la ITC-BT-05.
¿Un bar pequeño tiene que pasar la inspección de baja tensión?
Sí. La ITC-BT-28 incluye bares, cafeterías, restaurantes, hoteles y hostales entre los locales de pública concurrencia «cualquiera que sea su ocupación», y la ITC-BT-05 exige a todos ellos inspección inicial por un organismo de control y una periódica cada cinco años. No hay mínimo de metros ni de aforo. Tiendas, gimnasios, colegios y oficinas con público, en cambio, sólo entran si su ocupación prevista pasa de 50 personas.
¿Quién tiene que encargar la inspección periódica?
El reglamento no lo dice. El artículo 21 y la ITC-BT-05 fijan qué instalaciones se inspeccionan, cada cuánto y que lo hace un organismo de control acreditado, pero no quién lo pide ni que la Administración avise. Como el titular es quien debe mantener la instalación y quien recibe el certificado, lo práctico es tener anotada la fecha de la última inspección y pedir la siguiente con margen.
¿Qué pasa si la inspección sale condicionada?
Que hay al menos un defecto grave, o uno leve que venía de antes sin corregir. Si la instalación ya está en servicio, el organismo de control fija un plazo para corregirlo que no puede pasar de seis meses; si se acaba sin corregir, remite el certificado con calificación negativa a la comunidad autónoma. Una instalación nueva condicionada no recibe suministro hasta conseguir la favorable (ITC-BT-05, apartado 5.2.2).
¿Hay que revisar la toma de tierra todos los años?
Sí, y en cualquier instalación, no sólo en las de la lista de la OCA. El apartado 12 de la ITC-BT-18 pide que personal técnicamente competente compruebe la puesta a tierra al menos una vez al año, en la época en que el terreno esté más seco, midiendo la resistencia de tierra y reparando con urgencia los defectos. Donde el terreno no favorece la conservación de los electrodos, se descubren para examinarlos al menos cada cinco años.
¿El garaje de una comunidad de vecinos pasa la inspección de baja tensión?
Si es cerrado y cubierto y tiene 25 plazas o más, sí, cada cinco años: la ITC-BT-28 cuenta como pública concurrencia los estacionamientos cerrados y cubiertos de más de 5 vehículos, y la excepción de la ITC-BT-05 sólo alcanza a los aparcamientos de menos de 25 plazas. Entre 6 y 24 plazas el reglamento no es claro, porque una instrucción lo incluye y otra lo excluye. Consultadlo con el organismo de control o con la consejería de industria.
Dónde suele tocar
- Restaurantes y baresLas obligaciones de un restaurante o un bar: lo propio de la cocina y las revisiones del local, cada una con la condición que la activa, cada cuánto toca y su artículo.
- GimnasiosUn gimnasio: sin ley estatal; títulos, seguro y carteles según la ley de profesiones del deporte de cada comunidad, y baja tensión, legionela, piscina, RIPCI y desfibrilador como local.
- HotelesUn hotel: registro y comunicación de huéspedes en 24 horas, clasificación autonómica, baja tensión y ascensor por ser pública concurrencia, RIPCI, legionela, piscina, cocina y desfibrilador.
- Comunidades de vecinosLas obligaciones de una comunidad de vecinos: conservación, fondo de reserva, junta y administrador según la Ley de Propiedad Horizontal, libro del edificio, ITE y las revisiones de cada instalación común.
- Locales comerciales y franquiciasUna tienda: declaración responsable hasta 750 m², horarios, precios, franquicias sin registro desde 2018, hojas de reclamaciones, ajustes de accesibilidad y las revisiones de un local con público.
- OficinasLas obligaciones de una oficina: temperatura y mantenimiento del local, pantallas, prevención de riesgos, coordinación con contratas, canal interno, desconexión digital y las revisiones del edificio.
- ColegiosUn colegio: instalaciones mínimas, protocolos contra la violencia y coordinador de bienestar, comedor y menús desde abril de 2026, autoprotección y las revisiones del edificio.
- Naves industrialesUna nave: inspección contra incendios cada cinco años con el reglamento de 2025, almacén APQ, calderines, equipos de trabajo, baja tensión, torres de refrigeración y autoprotección.
Otras revisiones obligatorias
- Protección contra incendios (RIPCI)Las revisiones del RIPCI: trimestrales del titular, anuales y quinquenales de la mantenedora, actas guardadas cinco años e inspección cada diez años con sus excepciones.
- Plan de autoprotecciónQuién necesita plan de autoprotección con la Directriz Básica vigente desde el 11 de octubre de 2026, qué contiene, cada cuánto se revisa y qué añaden las comunidades.
- Instalaciones térmicas (RITE)Empresa mantenedora desde 5 kW; contrato, certificado anual e inspección de eficiencia cada 4 años por encima de 70 kW, con las periodicidades mínimas de la tabla 3.1.
- LegionelaQué exige el Real Decreto 487/2022 al titular de un local: plan de control, temperaturas del agua caliente, desinfección anual, muestreo de Legionella y registros durante cinco años.
- Inspección de ascensoresQué exige la ITC AEM 1 (Real Decreto 355/2024) al titular de un ascensor: contrato con empresa conservadora, revisión mensual, inspección periódica cada 2, 4 o 6 años y plazos para los defectos.
- PiscinasQué exige el Real Decreto 742/2013 según el tipo de piscina: autocontrol, controles diario y mensual, cartel para el usuario e incidencias, y qué deja a las comunidades autónomas.
- APPCCQué exige el artículo 5 del Reglamento 852/2004 a un bar, un restaurante o una cocina de colectividad: los siete principios, los registros, la flexibilidad y lo que ya no está en vigor.
- Desfibrilador (DEA)Qué exige la norma estatal de desfibriladores y quién está obligado a tener uno en Madrid, Cataluña, Andalucía y el País Vasco, con su umbral y su artículo.