Normativa de un negocio con local
Fondo de reserva
El fondo de reserva es el dinero que toda comunidad de propietarios debe apartar para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. La Ley de Propiedad Horizontal fija su mínimo en el 10 por ciento del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f); en Cataluña la regla es otra.
También se le llamafondo de reserva de la comunidad · reserva para obras · fondo de reserva obligatorio
Qué dice la ley
Cada propietario contribuye a él según su cuota (LPH, art. 9.1.f). El fondo es de la comunidad «a todos los efectos»; atiende las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca y las de accesibilidad y eficiencia energética, y su dotación «en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario». Con cargo a él la comunidad puede contratar un seguro que cubra los daños de la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales, como el del ascensor.
La disposición adicional primera añade dos reglas. La dotación no puede quedar por debajo del mínimo en ningún momento del ejercicio. Y lo que se gaste durante el año en obras del art. 10 sigue contando como parte del fondo para calcular ese mínimo, pero se repone con aportaciones al empezar el ejercicio siguiente.
Un ejemplo: en un edificio con dos locales y doce viviendas se rompe a mitad de año el grupo de presión del agua. La reparación urgente puede salir del fondo, y al arrancar el ejercicio siguiente los propietarios lo reponen, cada uno según su cuota. La peluquería del bajo aporta según su cuota, como un piso más, y si vende el local no se lleva nada: el fondo es de la comunidad.
Ojo con esto
En Cataluña funciona de otra manera. La propia LPH deja a salvo lo que dispongan las comunidades autónomas (disposición adicional primera), y el Código Civil de Cataluña pide que el presupuesto reserve para el fondo una cantidad no inferior al cinco por ciento de los gastos comunes, en contabilidad separada y en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad; además, dice expresamente que quien vende no puede reclamar su devolución (art. 553-6). Y el fondo no es una derrama: uno se dota cada año; la otra es un pago aparte para una obra.
Fuentes
Términos relacionados
- Propiedad horizontalLa propiedad horizontal es el régimen de un edificio dividido en pisos o locales: cada uno tiene un dueño exclusivo y comparte con los demás los elementos comunes según su cuota de participación. En España la regula la Ley 49/1960 (LPH), salvo en Cataluña, que tiene la suya en su Código Civil.
- Libro del edificioEl libro del edificio es la documentación de la obra terminada que se entrega a quienes lo usan: proyecto y modificaciones, acta de recepción, agentes que intervinieron e instrucciones de uso y mantenimiento con un plan de mantenimiento. Lo exigen la LOE (art. 7) y el CTE (art. 8).
- DerramaUna derrama es la cantidad extraordinaria que se reparte entre los propietarios de una comunidad para pagar una obra o una mejora concreta, aparte de la cuota ordinaria. La Ley de Propiedad Horizontal usa la palabra en sus arts. 10.2.a) y 17.11 sin llegar a definirla.