Normativa de un negocio con local
Derrama
Una derrama es la cantidad extraordinaria que se reparte entre los propietarios de una comunidad para pagar una obra o una mejora concreta, aparte de la cuota ordinaria. La Ley de Propiedad Horizontal usa la palabra en sus arts. 10.2.a) y 17.11 sin llegar a definirla.
También se le llamaderrama extraordinaria · cuota extraordinaria · reparto de una obra
Dónde aparece en la ley
La palabra sale dos veces en la Ley 49/1960. Las obras necesarias para conservar el inmueble, y las de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, son obligatorias y no requieren acuerdo previo; las pagan los propietarios, y la Junta se limita a «la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono» (art. 10.2.a). Para las mejoras, la derrama corre a cargo de «quien sea propietario en el momento de la exigibilidad» de las cantidades (art. 17.11).
Fuera de esas dos frases, la derrama sigue las reglas del gasto que financia. Una reparación, ordinaria o extraordinaria, la aprueba la Junta (art. 14.c). Una mejora que no hace falta para conservar el edificio se puede acordar por tres quintos de propietarios y de cuotas, pero si no es exigible y su cuota de instalación pasa de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quien votó en contra no está obligado a pagarla (art. 17.4).
Un ejemplo con local: el Ayuntamiento requiere rehacer la fachada. Es una obra necesaria, así que no se vota si se hace; la Junta reparte la derrama y fija los plazos. La tienda de la planta baja paga según su cuota, salvo lo que digan el título o los estatutos («o a lo especialmente establecido», art. 9.1.e).
Ojo con esto
Derrama no es lo mismo que fondo de reserva. El fondo de reserva se dota cada año con el presupuesto; la derrama es un pago aparte para una obra concreta. Si compráis un local con una derrama de mejoras ya aprobada, la paga quien sea dueño cuando se pueda exigir, no quien la votó: leed las actas recientes antes de firmar.
Un cambio con fecha: el art. 10.1.b) hace obligatorias ciertas obras de accesibilidad según las ayudas públicas. Hasta el 22 de octubre de 2026, cuando alcanzaban el setenta y cinco por ciento de su importe; desde el 23 de octubre de 2026, con la Ley 4/2026, basta con que las ayudas efectivamente concedidas lleguen al setenta por ciento.
Fuentes
Términos relacionados
- Propiedad horizontalLa propiedad horizontal es el régimen de un edificio dividido en pisos o locales: cada uno tiene un dueño exclusivo y comparte con los demás los elementos comunes según su cuota de participación. En España la regula la Ley 49/1960 (LPH), salvo en Cataluña, que tiene la suya en su Código Civil.
- Administrador de fincasEl administrador de fincas es quien gestiona una comunidad de propietarios: prepara el plan de gastos, atiende la conservación, ordena las reparaciones urgentes y cobra y paga. La Ley de Propiedad Horizontal lo llama sólo «administrador» y permite que lo sea un propietario o un profesional (arts. 13 y 20).
- Fondo de reservaEl fondo de reserva es el dinero que toda comunidad de propietarios debe apartar para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. La Ley de Propiedad Horizontal fija su mínimo en el 10 por ciento del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f); en Cataluña la regla es otra.