Mantenimiento de un local
Indicadores de mantenimiento
Los indicadores de mantenimiento (KPI de mantenimiento) son las pocas cifras con las que se sabe si el mantenimiento de un local funciona: cuánto se tarda en responder y en reparar, cada cuánto falla cada equipo, cuánto tiempo está disponible, si el preventivo se cumple y cuántas averías vuelven.
También se le llamaKPI de mantenimiento · KPIs de mantenimiento · métricas de mantenimiento · cuadro de mando de mantenimiento
Los seis que importan en un negocio con local
| Indicador | Qué mide | Cómo se saca |
|---|---|---|
| Tiempo de respuesta | Cuánto se tarda en que alguien coja el aviso | Hora de recogida menos hora del aviso, de media |
| MTTR | Cuánto dura de media una reparación | Horas de reparación del periodo entre número de reparaciones |
| MTBF | Cuánto aguanta un equipo entre fallos | Horas de funcionamiento entre número de fallos, por equipo |
| Disponibilidad | Qué parte del tiempo está el equipo en marcha | MTBF entre la suma de MTBF y MTTR |
| Cumplimiento del preventivo | Cuántas revisiones previstas se hicieron en fecha | Revisiones hechas a tiempo entre revisiones previstas |
| Reaperturas | Cuántas averías vuelven tras darse por cerradas | Partes reabiertos entre partes cerrados |
En una fábrica estos números salen de una GMAO y de contadores en cada máquina. En un restaurante, una oficina o un gimnasio, casi todos se pueden sacar de algo más modesto: un registro de avisos con tres horas (cuándo se avisó, cuándo se cogió, cuándo se resolvió), el calendario de revisiones y una columna que diga si el parte se reabrió. El MTBF y la disponibilidad piden además saber qué equipo falló, así que sólo tienen sentido para las máquinas que más pesan: la cámara, la campana, las cintas, el ascensor.
Un caso de oficina de dos plantas: en un trimestre entran 40 avisos (cifra inventada). Si el tiempo de respuesta medio es de 20 minutos pero 6 avisos se reabren, el problema no es la rapidez, sino que se cierran sin estar arreglados. Si el plazo que se busca está escrito, como en un SLA, cada número tiene con qué compararse.
Ojo con esto
El error habitual es medir lo que es fácil y no lo que pasa. Contar partes cerrados premia cerrar deprisa; sin las reaperturas al lado, un equipo puede tener muy buenos números y un local que sigue roto. Pocos indicadores, medidos siempre igual y mirados cada mes, valen más que un panel con veinte.
Fuentes
Términos relacionados
- SLAUn SLA (acuerdo de nivel de servicio) es el compromiso escrito del plazo y la calidad con que se presta un servicio. En una residencia suele fijar en cuántas horas se atiende o se resuelve un parte según su tipo, y es la vara con la que se decide qué está vencido.
- Orden de trabajoUna orden de trabajo (OT) es la instrucción escrita que encarga un trabajo de mantenimiento a una persona o empresa concreta: qué hay que hacer, en qué equipo o sitio, con qué prioridad y para cuándo. Al cerrarla se apuntan las horas, los materiales y lo que se hizo.
- MTTREl MTTR (tiempo medio de reparación, del inglés mean time to repair) es lo que se tarda de media en devolver a su funcionamiento un equipo averiado. Se calcula sumando el tiempo de todas las reparaciones de un periodo y dividiéndolo entre el número de reparaciones.
- MTBFEl MTBF (tiempo medio entre fallos, del inglés mean time between failures) es el tiempo que un equipo reparable funciona de media entre una avería y la siguiente. Se calcula dividiendo las horas de funcionamiento de un periodo entre el número de fallos de ese mismo periodo.