Mantenimiento de un local
Facility management
El facility management (gestión de instalaciones, o de inmuebles y servicios) es la gestión coordinada de un edificio y de los servicios que lo hacen funcionar: mantenimiento, limpieza, seguridad, suministros y espacios, para que quien trabaja o está dentro pueda hacer lo suyo sin pensar en el edificio.
También se le llamagestión de instalaciones · gestión de inmuebles y servicios · servicios generales · FM
Qué abarca: la parte dura y la blanda
En el oficio se habla de dos mitades. La parte dura (hard FM) es el edificio y sus instalaciones: climatización, electricidad, fontanería, ascensores, protección contra incendios. La parte blanda (soft FM) son los servicios a las personas: limpieza, recepción, seguridad, catering, correo. Quien hace facility management no tiene por qué ejecutar nada de eso con sus manos; su trabajo es que todo esté contratado, coordinado, en fecha y dentro de la ley. En las empresas medianas suele llamarse servicios generales, y la familia de normas ISO 41000, con la ISO 41001, recoge cómo organizarlo como sistema de gestión.
Un caso de oficina alquilada: una sola persona de servicios generales lleva el contrato de limpieza, el mantenimiento del aire, la empresa que revisa los extintores, la reserva de salas y la mudanza de un departamento a otra planta. Su día no lo llena ninguna máquina concreta: lo llenan los proveedores. Por eso le toca la coordinación de actividades empresariales con cada contrata y estar al día del mantenimiento técnico-legal del edificio.
Ojo con esto
Facility management no es lo mismo que mantenimiento ni que una GMAO. El mantenimiento es una de sus piezas, y la GMAO, una de sus herramientas posibles. Un hotel o una cadena de restaurantes hacen facility management aunque nadie en la plantilla tenga ese cargo: lo hace el director o el encargado que, además de su trabajo, llama al técnico, firma la revisión y pide presupuestos.
Fuentes
Términos relacionados
- GMAOUna GMAO (gestión de mantenimiento asistido por ordenador) es el programa con el que un equipo de mantenimiento lleva el inventario de equipos, las órdenes de trabajo, el plan preventivo, los repuestos y los costes. En inglés se conoce como CMMS.
- Mantenimiento técnico-legalEl mantenimiento técnico-legal (o normativo, o reglamentario) es el conjunto de revisiones e inspecciones que la ley obliga a pasar a las instalaciones de un local, con su periodicidad, quién puede hacerlas y qué papel queda. Se distingue del mantenimiento que el negocio decide por su cuenta.
- Coordinación de actividades empresariales (CAE)La coordinación de actividades empresariales (CAE) es el deber de cooperar en prevención de riesgos que tienen las empresas y los autónomos que trabajan a la vez en un mismo centro. El titular del local informa a quien entra de sus riesgos y de sus medidas de emergencia (art. 24 LPRL y RD 171/2004).